도서 소개

우리는 일상에서 ‘경매’라는 단어를 꽤 많이 접한다. 경매에 참여해보지 않아도 이 단어가 가진 뉘앙스 정도는 모두 알고 있다는 것이다. 그렇다면 이 경매란 것은 대체 언제, 어디서, 왜, 어떻게 이루어지는 걸까? 이 단순하고도 직관적인 물음을 파헤치기 위해서는 경매가 발생하는 이유와 경매의 목적, 채권자와 채무자의 관계 등을 먼저 따져봐야 하는데 초보자의 경우 이 시장에 접근조차 어려운 것이 사실이다. 저자는 이러한 초보 투자자를 위해 십수 년간의 실전 투자 경험을 바탕으로 경매를 성공으로 이끄는 최적화된 6단계 루트를 제공한다.

당연한 얘기지만 투자에 있어 ‘제로 리스크’란 없다. 많은 투자자들이 리스크를 최소화하기 위해 각고의 노력을 기울이는 이유도 그 때문이다. 물론, 경매도 예외는 아니다. 투자에 대한 밀도 있는 공부와 확신, 정확한 인사이트가 없다면 투자 이후의 리스크를 온전히 ‘금전’으로 감당해 내야만 한다는 것이다. 그래도 너무 겁먹을 필요는 없다. 입찰참여 자격과 규제, 경매의 종류, 절차, 등기부 권리분석 정도만 알아도 경매의 벽이 생각보다 높지 않다는 걸 알게 될 것이다. 이 책의 묘미인 핵심 키워드와 요약, 판례 역시 불필요한 정보를 최소화하고 여러분의 소중한 시간을 절약해줄 것이다.

  출판사 리뷰

‘900만 원’으로 ‘부동산 15채’ 만든
재테크 전문가 ‘네이마리’의 경매 특강!

“입찰?”
“매각?”
“경매, 어디서부터 시작해야 할까?”

권리분석부터 투자 노하우까지,
경매의 ‘ㄱ’도 모르는 왕초보를 위한
‘최신 세법’ 경매 길라잡이

우리는 일상에서 ‘경매’라는 단어를 꽤 많이 접한다. 경매에 참여해보지 않아도 이 단어가 가진 뉘앙스 정도는 모두 알고 있다는 것이다. 그렇다면 이 경매란 것은 대체 언제, 어디서, 왜, 어떻게 이루어지는 걸까? 이 단순하고도 직관적인 물음을 파헤치기 위해서는 경매가 발생하는 이유와 경매의 목적, 채권자와 채무자의 관계 등을 먼저 따져봐야 하는데 초보자의 경우 이 시장에 접근조차 어려운 것이 사실이다. 저자는 이러한 초보 투자자를 위해 십수 년간의 실전 투자 경험을 바탕으로 경매를 성공으로 이끄는 최적화된 6단계 루트를 제공한다.

당연한 얘기지만 투자에 있어 ‘제로 리스크’란 없다. 많은 투자자들이 리스크를 최소화하기 위해 각고의 노력을 기울이는 이유도 그 때문이다. 물론, 경매도 예외는 아니다. 투자에 대한 밀도 있는 공부와 확신, 정확한 인사이트가 없다면 투자 이후의 리스크를 온전히 ‘금전’으로 감당해 내야만 한다는 것이다. 그래도 너무 겁먹을 필요는 없다. 입찰참여 자격과 규제, 경매의 종류, 절차, 등기부 권리분석 정도만 알아도 경매의 벽이 생각보다 높지 않다는 걸 알게 될 것이다. 이 책의 묘미인 핵심 키워드와 요약, 판례 역시 불필요한 정보를 최소화하고 여러분의 소중한 시간을 절약해주리라 확신한다.

부동산으로 수십억 원, 수백억 원 벌었다는 연예인들의 이야기….
“어쩌면 나도, 부자가 될 수 있지 않을까?”

‘루지’, ‘잭파시’, ‘피어슨’, ‘흥샘’
대한민국 재테크 귀재들이 추천한 초보 경매 필독서!

누구나 부자를 꿈꾸지만 그 방법에 대해서는 잘 모른다. 아니, 알고자 하는 의지가 없다. 나와는 상관없는 ‘먼 얘기’처럼 들리기 때문이다. 그럼에도 포기할 수 없는 ‘부의 유혹’은 늘 궁핍한 우리의 삶을 맴돈다. 궁핍에서 벗어나는 방법은 의외로 간단하다. 제대로 알고, 정확히 투자하는 것. 이 책은 주식, 부동산, 가상화폐, 금, 채권 등 셀 수 없이 많은 투자처 가운데 초보자가 특히 어렵게 느끼는 경매의 ‘A to Z’를 전문가의 시각에서 분석한 입문자용 경매 투자 지침서다. 이 책을 덮는 순간, ‘나도 부자가 될 수 있을까?’라는 의문이 ‘나도 부자가 될 수 있다!’라는 확신으로 바뀌게 될 것이다.

“무언가 충분히 중요하다면,
확률이 당신에게 유리하지 않더라도 시작하라.” _ 일론 머스크(Elon Musk)

투자자는 결국 한 개인에 지나지 않기에 거대 투자 시장 앞에서는 주눅이 들 수밖에 없다. 그러나 이길 확률이 낮은 싸움 속에서 꾸준히 그 승률을 높여가는 것 또한 투자의 빼놓을 수 없는 매력이지 않은가? 낡은 빌라를 헐값에 사서 몇 년 뒤 다섯 배, 열 배의 값에 팔 수 있다면 한 번쯤 제대로 부딪혀 볼 만한 일이라는 것이다. 물론, 그러기 위해서는 많은 공부와 경험이 필요하다. 초행길을 내비게이션 없이 느낌대로만 간다면 엉뚱한 길로 빠지는 것은 불 보듯 뻔하다. 이 책은 경매의 길 위에서 방황하는 모든 이들을 위해 경매의 종류, 진행 절차, 등기부등본, 권리분석, 매각물건명세서, 물건 수집과 정보, 입찰과 낙찰로 이어지는 최상의 루트를 제공하며 ‘2023년’을 대표하는 최상급의 경매 길라잡이가 되어 줄 것이다.




돈을 돌려받지 못해 선의의 피해를 본 채권자는 채무자의 재산을 매각해줄 것을 법원에 요구하고, 법원은 경쟁 입찰을 통해 가격을 가장 높게 제시한 최고가매수신고인(낙찰자)에게 매각하여, 매각대금으로부터 채권자가 돌려받지 못한 돈을 변제받는다. 간혹 경매로 넘어가는 집을 낙찰받으면 남의 눈물을 돈으로 사는 행위 또는 안타까운 사연의 물건을 헐값에 사는 행위라 말하며 낙찰자를 손가락질하거나 경매 시장 자체를 비판하는 시선도 존재한다. 그러나 이는 사실이 아니다. 경매에 있어 최고가매수인은 돈을 돌려받지 못한 채권자의 피해를 가장 많이 복구해주며, 채무자의 채무를 가장 많이 갚아주는 ‘해결사’이기 때문이다.

등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황 등을 작성한 문서이다. 만약 부동산 등기부가 존재하지 않는다면 소유주나 권리관계 등을 알 방법이 없어 거래에 어려움이 생긴다. 그래서 국가 기관이 절차에 따라 등기부에 권리변동이나 권리관계 등을 작성 및 관리토록 하고 있으며, 누구든지 열람 및 발급받을 수 있도록 일반인에게 공시하고 있다. 경매 권리분석에 있어 우리가 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾는 것이다. 그렇기에 경매와 등기부등본은 떼놓을 수 없는 관계이며, 등기부등본을 볼줄 알아야 경매를 시작할 수 있다.

  작가 소개

지은이 : 네이마리(백희진)
호텔경영학 석사과정을 마치고 호텔리어를 꿈꿨지만 차가운 현실 앞에 수차례 좌절했다. 전 재산 900만 원에 대출을 받아 대전의 허름한 빌라 한 채를 매입했고, 그 후 경매를 통해 본격적으로 부동산 투자를 시작했다. 부동산 공부와 경매를 병행하며 재개발지, 재개발 가능성이 있는 주택들을 경매로 낙찰받아 수십억 원의 자산을 쌓았으며, 아파트·빌라·상가·토지·분양권·입주권·재개발지 등 십수 개의 부동산을 보유하고 있다.현재 주식회사 〈네마〉와 〈네이마리 부동산연구소〉 대표, 네이버 부동산 인플루언서로 활동하고 있으며 블로그를 통해 수많은 구독자들과 소통하며 매월 부동산 강연 및 경매 강의 ‘기초반’과 ‘실전반’을 운영 중이다. 저서로 『대한민국 부동산, 성공투자 지침서!』가 있다.

  목차

프롤로그 완벽한 실패, 그 이후의 삶

Chapter 1. 경매, 너는 누구니?

1-1 경매가 진행되는 이유

1-2 입찰참여 자격

1-3 경매를 시작해야 하는 이유
저렴한 가격
부업과 투잡
물건의 다양성
중개사기 및 사고율 제로
규제의 면제

1-4 경매의 종류
임의경매
강제경매
형식적경매

1-5 경매 진행 절차
경매신청
경매개시결정
경매 준비
배당요구 종기일
매각기일 공고
매각물건명세서 비치
매각기일(입찰)
매각허가결정
매각허가확정
대금납부와 소유권이전등기
인도 및 명도
배당

Chapter 2. 권리분석의 모든 것

2-1 등기부등본 보는 법
표제부
갑구
을구

2-2 등기부 권리분석
저당권 및 근저당권
가압류 및 압류
선순위전세권
담보가등기
경매개시결정등기

2-3 등기부 권리분석과 함께 알아야 할 내용
법정지상권
가처분
유치권

2-4 임차인 권리분석
대항력
대항력을 판단하는 문서와 분석 유형
우선변제권
배당요구(배당신청)

2-5 임차인 권리분석과 함께 알아야 할 내용
증액된 보증금에 대한 대항력과 우선변제권 변동
소액임차인 최우선변제권
임차권등기명령

Chapter 3. 매각물건명세서 익히기

3-1 매각물건명세서
매각물건명세서 보는 법
매각물건명세서의 중요한 정보들

3-2 매각물건명세서 분석
임차인 없는 매각물건명세서
대항력 없는 임차인의 매각물건명세서
대항력 갖춘 임차인의 매각물건명세서
대항력 갖춘 임차인이 배당신청하지 않은 매각물건명세서

Chapter 4. 물건 선정과 입찰

4-1 물건 선정과 정보수집
유료 경매업체
부동산 플랫폼
현장 조사(3차 정보수집)

4-2 경매 입찰
기일입찰 과정
입찰자 준비사항
입찰표 작성방법
입찰 시 예상 경비
입찰 당일 체크 사항

4-3 경매 낙찰
경락잔금대출 알아보기
점유자 연락처 알아내기
권리 취득

Chapter 5. 명도 협상과 강제집행

5-1 상황별 임차권 소멸 시기
대항력 없는 임차인
대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 전액 배당받는 경우
대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 일부만 배당받는 경우
배당이의소송으로 배당받지 못한 경우

5-2 명도 협상
보증금 전액을 배당받는 임차인
보증금 일부만 배당받는 임차인
배당받지 못하는 임차인, 채무자 겸 소유자

5-3 인도명령
인도명령 신청

5-4 강제집행
강제집행 비용
강제집행 절차

Chapter 6. 배당

6-1 배당 시기와 순위
배당 시기
배당순위

6-2 개정된 국세기본법으로 바뀐 배당순위(2023년)
국세기본법
국세징수법

Chapter 7. 경매 투자 노하우

7-1 경매정보업체 백배 활용하기
7-2 집착을 버려라
7-3 위기는 또 다른 기회다
7-4 소액 물건으로 그리는 빅픽처
7-5 차익형과 수익형, 둘 다 잡아라
7-6 임차권 인수조건변경부 물건 찾기

에필로그 낡은 빌라 한 채의 기적

책 속 부록 경매 입찰 기재요령

Ⅰ. 기일입찰표 기재요령
Ⅱ. 위임장 기재요령
Ⅲ. 공동입찰 신고서 기재요령
Ⅳ. 공동입찰자 목록 기재요령
Ⅴ. 경매물건 임장 체크리스트
Ⅵ. 기일입찰표
Ⅶ. 위임장
Ⅷ. 명도확인서
Ⅸ. 부동산인도명령 신청서
Ⅹ. 매각결정취소 신청서

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