도서 소개

종전에 많은 사랑을 받았던 《확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》을 현시점의 세제정책에 맞게 재집필한 책이다. 최근 취득세, 보유세, 양도세, 분양권의 세제, 임대주택의 세제, 증여세, 법인의 세제를 완전 분석했다. 전 정부부터 현 정부의 세제정책을 모두 다루었고, 개편된 세제의 핵심적인 내용을 살펴보며, 각 상황에 맞는 맞춤별 대책을 알아본다. 이 책을 통해 부동산 세제는 어떻게 작동하고 있는지 들여다보고, 2025년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔지 대응하고, 준비한다면 부동산 세금도 그리 어렵지 않을 것이다.

  출판사 리뷰

최신 세제분석 반영한
2025년 부동산 세금 총정리

이 책은 종전에 많은 사랑을 받았던 《확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》을 현시점의 세제정책에 맞게 재집필한 책이다. 최근 취득세, 보유세, 양도세, 분양권의 세제, 임대주택의 세제, 증여세, 법인의 세제를 완전 분석했다.
사실 요즘 부동산 시장을 바라보는 이들의 마음은 편치 않을 것이다. 부동산 경기가 얼어붙은 가운데 종합부동산세는 대폭 인하되어 문제점이 많이 개선되었지만, 취득세 중과세는 여전히 작동되고 있고, 양도소득세 단기세율도 여전히 높기 때문이다. 결국 세율의 개선 없이는 부동산 거래 활성화는 요원하므로, 2025년에는 이 두 가지 세목에서 다양한 의견이 나올 가능성이 크다.
이 책은 이러한 배경 아래 실수요자와 투자자들이 세금 문제로 고통받는 것을 해결하기 위해 집필되었다. 전 정부부터 현 정부의 세제정책을 모두 다루었고, 개편된 세제의 핵심적인 내용을 살펴보며, 각 상황에 맞는 맞춤별 대책을 알아본다. 이 책을 통해 부동산 세제는 어떻게 작동하고 있는지 들여다보고, 2025년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔지 대응하고, 준비한다면 부동산 세금도 그리 어렵지 않을 것이다.

2025 확 바뀐 부동산 세금
분석과 그 해법

2025년에 부동산 세금이 어떻게 바뀔지 분석하는 이 책은 총 9장으로 구성되어 있다. 1장과 2장에서는 2025년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀌는지, 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초 지식을 담았다. 3장에서는 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것을 살펴보고, 4장은 보유세가 어떻게 개편되었는지, 과세 방식 등을 알아본다. 5장에서는 양도세를 분석하고, 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유 등을 설명한다. 6장에서는 분양권의 세제를 완전 분석하고, 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세나 양도세 중과세는 어떻게 판단하고 적용하는지 들여다본다. 7장에서는 임대주택의 세제를 분석하며, 임대사업자의 양도세 중과배제와 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었는지 등을 살펴본다. 8장에서는 증여세를 분석하며, 증여 시 관련 세금을 알아본다. 마지막으로 9장에서는 법인의 세제를 분석하며, 법인의 취득세나 법인세 추가세율 인상 등을 설명한다.
짧은 시간에 많은 부동산 세금 정보를 알 수 있도록 기획된 이 책은 부동산 초보와 부동산업에 종사하는 분들, 세무업계와 유관 부서에서 세제를 다루는 분들한테 안성맞춤의 책이 될 것이다.

1세대 1주택이나 일시적 2주택자의 경우에는 현행의 규정이 그대로 적용될 것으로 보인다. 그동안 문제점으로 지적되었던 것들은 2022년 5월 10일 이후에 대부분 개정되었기 때문이다. 이에 더해 2023년 1월 12일과 26일에는 모든 세목에 걸쳐 일시적 2주택 처분기한을 2~3년에서 ‘3년’으로 통일해 세제를 단순화시키는 한편, 실수요자들의 부담을 대폭 줄여주었다. 한편 최근 혼인 비과세 특례기한이 5년에서 10년으로 연장되었고, 상생임대주택에 대한 비과세 특례기한이 2024년 말에서 2026년 말로 연장되는 등 미세한 조정이 있을 것으로 보인다.

양도세에서 일시적 2주택은 실수요자로서의 성격이 강하므로 신규 주택 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용한다. 이때 투자용으로 이 제도를 활용하는 것을 방지하기 위해 신규 주택은 종전 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 한다.

Q 부부 공동명의 특례를 신청하면 무조건 유리할까?
아니다. 공동명의 1주택자 특례는 주택의 공시가격, 보유 지분율 등 현황에 따라 유불리가 달라질 수 있기 때문이다. 국세청 홈택스 ‘종합부동산세 간이세액계산’ 서비스를 이용하면 쉽게 상황별 세액을 계산할 수 있다.

Q 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인가?
부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세 의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속 토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율로 한다.

  작가 소개

지은이 : 신방수
[학력 및 경력]한양대학교 경영학과 졸업연세대 법무대학원 조세법 전공 쌍용자동차(주) 회계부, 경영관리부(5년)제38회 세무사시험 합격 세무법인 정상 창립/대표이사현)세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 이사[저서]2025년 확 바뀐 부동산 세금 완전분석확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북비거주자 부동산 절세 가이드북개인사업자를 유지할까 법인사업자로 전환할까확 바뀐 상가투자 세무 가이드북확 바뀐 보험 절세 가이드북가족법인 이렇게 운영하라!상속ㆍ증여 세무 가이드북절반으로 줄이는 상속ㆍ증여 절세법부동산 세무 가이드북부동산 투자ㆍ중개ㆍ등기 세무 가이드북기업회계 실무 가이드북 등 80권 집필■ 카페 : 신방수세무아카데미(네이버)

  목차

머리말 2025년 부동산 세금은 어떻게 흘러갈까? 4
일러두기 12

제1장 확 바뀐 부동산 세제의 틀
01 부동산 세제는 어떻게 작동하고 있는가? 15
02 2025년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까? 18
03 양도세는 뭐가 바뀔까? 21
04 앞으로 세제의 핵심도 취득세가 될까? 25
05 분양권이 주택 수에 포함되면 어떤 일이 생길까? 30
심층분석 2025년 현 정부의 부동산 세제정책 예상 33

제2장 확 바뀐 부동산 세금의 이해에 필요한 기초지식들
01 국세와 지방세의 차이는? 39
02 1세대의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 42
03 주택의 개념은 어떻게 정의되어 있을까? 47
04 주택 수 산정방법은? 50
05 세목별 일시적 2주택 차이는? 55
06 세목별 상속주택과 지방 저가주택에 대한 차이는? 58
07 조정대상지역이 세제에 미치는 영향은? 62
심층분석 2024년 1·10 세제정책에 따른 맞춤별 전략 66

제3장 취득세 완전 분석
01 취득세 개편내용은? 71
02 취득세를 잘 다루기 위해 기본적으로 알아야 할 것들은? 75
03 취득세 중과세 적용 시 주택 수 산정은 어떻게 하는가? 80
04 일시적 2주택자도 취득세가 중과세되는가? 85
05 개정된 세법에 의한 취득세는 얼마나 증가될까? 91
심층분석 취득세 인상과 양도세·법인세 절세효과 96

제4장 보유세 완전 분석
01 보유세는 어떻게 개편되었는가? 101
02 최근의 종부세 개편내용은? 105
03 재산세의 과세방식은? 109
04 종부세의 과세방식은? 114
05 종부세의 과세표준은 어떻게 형성되는가? 124
06 종부세 과세표준에 포함되지 않는 주택들은? 128
07 종부세 세율과 80% 세액공제의 적용법은? 133
08 종부세의 세부담 상한은 어떻게 산정할까? 140
09 다주택자의 2025년 종부세는 얼마나 줄어들까? 145
10 1주택자의 2025년 종부세 부담은 얼마나 줄어들까? 151
심층분석 종부세 절세방법 156

제5장 양도세 완전 분석
01 양도세는 어떻게 작동하고 있는가? 161
02 최근의 양도세 개정내용은? 165
03 고가주택자의 장기보유특별공제율 개정에 따른 효과분석은? 168
04 다주택자는 중과세로 인해 세금이 얼마나 발생할까? 173
05 주택·조합원입주권·분양권의 단기양도 시 세금은 얼마나 나올까? 177
06 일시적 2주택 양도세 비과세제도가 중요한 이유는? 180
07 거주요건을 면제받을 수 있는 방법은? 184
심층분석 1 양도세 중과세 한시적 또는 영구적 폐지에 따른 효과분석 191
심층분석 2 부동산 매매업 세제가 중요한 이유 195

제6장 분양권의 세제 완전 분석
01 분양권과 관련해 개정된 내용들은? 201
02 분양권과 관련된 개정세법을 이해하기 위한 기초상식은? 205
03 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 비과세는 어떻게 적용하는가? 210
04 분양권이 있는 경우 다른 주택에 대한 양도세 중과세는 어떻게 판단하는가? 215
05 분양권이 주택으로 완공된 경우 거주요건은? 219
심층분석 1 분양권이 주택으로 바뀌는 과정에서 주의할 점들 222
심층분석 2 분양권과 조합원입주권의 비교 224

제7장 임대주택의 세제 완전 분석
01 주택임대등록제도 어떻게 바뀌었을까? 231
02 등록말소에 따라 예상되는 세제상의 문제점과 대응책은? 235
03 임대사업자의 취득세는 어떻게 바뀌었을까? 241
04 임대사업자의 종부세 합산배제는 어떻게 바뀌었을까? 246
05 임대사업자의 양도세 중과배제는 어떻게 바뀌었을까? 250
06 임대사업자의 거주주택 비과세는 어떻게 바뀌었을까? 254
07 임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례는 어떻게 바뀌었을까? 258
08 임대주택에 대한 양도세 100% 감면은 될까? 262
심층분석 1 재건축·재개발과 주택임대업 세제 265
심층분석 2 주택임대업 리스크 관리법 268

제8장 증여세 완전 분석
01 최근 부동산 대책과 관련해 달라진 증여세의 내용은? 273
02 최근 주목해야 할 증여(상속 포함) 관련 개정내용은? 277
03 부동산을 증여하면 관련 세금은? 281
04 부담부 증여를 할 때 세금은? 286
05 부동산을 자녀에게 양도하면 관련 세금은? 291
06 배우자 간에 증여할 때 주의해야 할 것은? 296
심층분석 부동산 구입자금 출처조사와 증여세와의 관계 300

제9장 법인의 세제 완전 분석
01 법인 관련 세제개편의 내용은? 305
02 현 정부의 법인 관련 세제개편의 방향은? 308
03 법인의 취득세는 어떻게 결정될까? 311
04 법인이 주택을 신탁하면 종부세를 피할 수 있는가? 314
05 법인세 추가세율 인상으로 세금은 얼마나 늘어날까? 319
06 법인 주택임대업에 대한 세제는 어떻게 바뀌었는가? 322
심층분석 1 법인전환 관련 양도세 이월과세와 취득세 감면 개정 325
심층분석 2 부동산 세제완화 추진안 327

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