도서 소개
URBAN DILEMMA. 인구는 주는데, 왜 집은 늘 부족하고 비싸기만 한가? 대한민국 주택 정책의 최일선(SH·GH)에서 고군분투해 온 30년 전문가가 주거 문제의 '진짜 해법'과 '살고 싶은 도시'를 위한 현실적 방안을 제시한다.
출판사 리뷰
숫자가 가린 진실을 꿰뚫는 30년 개발 실무자의 정직한 기록 그리고 해법을 위한 과감한 제안
30년간 현장을 설계해온 저자의 진솔하면서도 독보적인 정책 선언문에 가까운 이 책은 ‘반값 아파트’라는 달콤한 환상과 주택보급률 100%라는 통계의 속임수를 걷어내고, 무주택 44%의 시린 민낯을 향해 날카로운 비수를 들이댄다. 쇠퇴하는 서울과 역동하는 경기도가 마주한 거대한 딜레마를 집중 해부하며, 죽어가는 도시의 맥박을 다시 뛰게 할 미래 전략까지 담겨있다. MZ세대의 끊어진 자산 사다리를 복원하기 위해 지분적립형 주택 등 현장에서 즉시 작동 가능한 혁신적인 주거 혁명 시나리오도 구체적으로 보여준다. 집이 신분이 된 비정상적인 사회를 정면으로 돌파하며, 대한민국 도시와 집의 모습을 찾고자하는 바람으로 30년 내공을 쏟아부은 열정의 기록이다.
집은 가족의 삶을 영위하는 최소한의 공간이자, 하루의 고단함을 씻어내는 가장 기본적인 필수재입니다. 그러나 어느덧 집은 ‘주택금융화’라는 거대한 흐름 속에서 투자와 투기의 수단으로 변질되었습니다. 나아가 어디에 사느냐가 신분을 증명하는 ‘지위재’로 전락하고 말았습니다. 거주 지역에 따라 상급지와 하급지를 나누고, 내 집이 서열의 정점에 오르기를 갈망하는 아우성 속에 ‘주거 양극화’는 우리 시대의 가장 아픈 단면이 되었습니다.
- 책을 내며 중에서
그러지 말고 주택거래허가제를 도입하는 방법은 어떨까 싶다. 예를 들면 주택의 전용면적이 50㎡이상이고, 10억 이상인 주택의 거래에 있어 허가를 받게 한다면 저가의 아파트는 피해를 보는 사람은 없지 않을까 싶다. 물론 허가대상 주택의 면적이나 가격은 시장상황을 고려하여 탄력적으로 운영하면 될 것 같다. 시민들의 삶에 규제를 가할 때는 시민들이 납득을 하고 받아들일 수 있는 수준으로 해야지 규제로 인해 불편함이 더 많다고 느껴진다면 이는 잘못된 규제라고 할 것이다. - 본문 70p 중에서
지금 문제가 되고 있는 것은 기존 주택에 대출해주는 경우이다. 6.27대책 이후 주택사업 경기전망지수가 급락해서 주택사업자들이 부동산 시장의 전망을 어둡게 보고 있고, 신규주택 공급이 부족해질 것이라고 우려하고 있다. 주택담보대출이 생산적인 시장으로 흘러들어갈 수 있도록 신규주택시장과 기존주택시장의 대출구조를 차별화하는 방법도 하나의 수단이 될 것이다.
젊은이들이 자금이 좀 부족하더라도 상급지로 이동할 수 있도록 금융기관이 도와주고, GDP에서 여전히 높은 비중을 차지하고 있는 건설시장도 침체되지 않게 관리해야 한다. 신규주택에 대한 부동산담보 대출이 기존 주택 시장을 불안하게 하지는 않을 것이다. 그러나 신규주택의 공급부족은 기존 주택시 장의 불안요소로 작용할 수 있다. 신규주택에 한해서 6.27대책을 완화하면 어떨까 싶다. - 본문 99~100p 중에서
앞으로 개통될 GTX가 생활권을 서울로 더욱 더 흡수하는 수단이 아니라 경기도와 GTX역 인근 지역의 분산으로 이어져야 한다. 고속철도 개통 20주년이 되는 올해 GTX와 고속철도가 서울의 기업이, 서울의 인재가 지방으로 이전하는 유인책을 마련하는 계기가 되었으면 한다. 진정한 국토균형발전의 완성은 강남 근로자의 평균소득과 지방 근로자의 평균소득이 같아지는 시점이다. - 본문 221p 중에서
대한민국 집과 도시의 거대한 딜레마와 명쾌한 해법 집중 해부!
30년 실무 전문가가 파헤친 주택 시장의 역설과 도시의 생존 전략
주택보급률 100%라는 통계의 함정 뒤에는 ‘무주택 가구 44%’라는 차가운 역설이 숨어 있습니다. 이 책은 “세상에 반값 아파트는 없다”는 서늘한 진실을 시작으로, 왜 정부의 대책이 시민의 체감 온도와 매번 어긋나는지를 날카롭게 파헤칩니다. 서울주택도시공사(SH)와 경기주택도시공사(GH)에서 기획, 분양, 보상, 인사 등 주택 행정의 전 과정을 30년간 총괄해온 저자는 정치적 구호로 전락한 주택 공약의 허상을 비판하며, 지분적립형 주택 등 현장에서 검증된 현실적인 자산 사다리 복원 모델을 제시합니다.
저자의 시선은 단순한 주거 통계를 넘어 대한민국 도시의 생존 전략으로 향합니다. ‘기회도시’로서 역동하는 경기도의 혁신 모델과 ‘쇠퇴도시’로 접어든 서울의 위기 징후를 실무자의 안목으로 정밀 진단합니다. 한강 리버버스부터 세운4구역 재개발의 딜레마, 성수동의 변화에 이르기까지, 거대 도시가 직면한 복잡한 문제를 이론에 매몰되지 않고 현장의 언어로 풀어냅니다.
또한 ‘야망계급’으로 대변되는 현대인의 욕망과 도시의 매력이 어떻게 부동산 정치와 맞물리는지 인문학적 시선으로 분석합니다. 집은 더 이상 신분의 상징이 아닌 공평한 삶의 토대가 되어야 한다는 저자의 철학은, 도시의 공간 복지가 어떻게 실현되어야 하는지에 대한 가장 치열한 답안지이기도 합니다.
이 책은 대한민국 도시 주택의 딜레마를 깨는 명쾌한 길잡이입니다. 현장 실무와 정책 구상을 넘나들며 쌓아온 30년의 압축된 내공이 담긴 이 한 권을 통해, 당신이 사는 집과 당신이 걷는 도시의 진짜 얼굴과 마주해 보십시오.
대한민국 주택 정책의 심장부(SH·GH)에서 30년간 현장을 설계해온 저자의 독보적인 정책 선언문이다. ‘반값 아파트’라는 달콤한 환상과 주택보급률 100%라는 통계의 속임수를 걷어내고, 무주택 44%의 시린 민낯을 향해 거침없는 직언을 퍼붓는다. 쇠퇴하는 서울과 역동하는 경기도가 마주한 거대한 딜레마를 집중 해부하며, 죽어가는 도시의 맥박을 다시 뛰게 할 실전적 미래 전략을 집대성했다. MZ세대의 끊어진 자산 사다리를 복원하기 위해 지분적립형 주택 등 현장에서 즉시 작동 가능한 혁신적인 주거 혁명 시나리오를 구체적으로 제안한다. 집이 신분이 된 비정상적인 사회를 정면으로 돌파하며, 대한민국 도시와 집의 ‘진짜 주인’을 찾아주기 위해 30년 내공을 쏟아부은 치열한 투쟁의 기록이다.
작가 소개
지은이 : 이종선
고려대학교 졸업 후 1995년 서울주택도시개발공사(SH)에 입사하여 기획, 총무, 주택관리, 주택분양, 보상, 인사, 세운4구역 등의 실무를 수행하고, 비서실장, 공공임대부장, 홍보실장을 역임했다. 2023년 경기주택도시공사(GH) 기회경제본부장(상임이사)으로 이직하여 2026년 2월 현재 부사장(경영기획본부장 겸직)으로 재직 중에 있다.
목차
책을 내며
제1부 집과 도시 이야기
왜 정부의 주택보급률은 늘 체감이 안 될까? • • • 015
집(주택) 있는 집(가구)은 얼마나 될까? • • • 019
주택공급론자들의 착각 • • • 022
단언컨대 세상에 반값 아파트는 없다! • • • 026
‘짝퉁임대주택’인 ‘매입임대주택’의 항변 • • • 029
이지머니, 분양원가 공개 그리고 집값 • • • 032
자동차의 공공주택 입주자격 • • • 036
‘뉴빌리지’ 사업은 누구를 위한 일인가? • • • 039
MZ세대와 자산사다리 • • • 041
‘사는 것이 아니라 사는 곳’과 장기전세주택 • • • 043
토지임대부 분양주택의 성공조건 • • • 046
소멸마을과 AIP, AIC • • • 048
공공임대주택의 면적별 최소 세대원수 제한 • • • 051
CLT주택과 토지임대부 주택 • • • 054
분양원가 공개로 집값을 잡을 수 있을까? • • • 057
‘반값 아파트’ 공약空約 • • • 060
사라진 반값 아파트 공약空約 • • • 064
토지거래허가제 말고 주택거래허가제 • • • 067
지분모기지와 지분적립형 주택 • • • 071
공급부족과 집값 • • • 075
6.27 대책은 수요억제책일까? 공급억제책일까? • • • 078
적금주택 바로알기 • • • 081
토지임대부 분양주택 바로알기 • • • 085
“기본임대주택”은 어떨까? • • • 090
주택공급과 주택분배 • • • 093
적금주택≠할부주택 • • • 096
신규주택은 주택담보대출 제한을 풀면 어떨까? • • • 097
부동산 개발 공기업의 부채 • • • 101
도급형 민간참여사업 • • • 107
전세임대가 기본주택이 된다면 • • • 111
AI가 알려준 부동산대책 • • • 116
부동산(집값)대책의 지방정부 이양 • • • 120
인구감소와 지연 효과 • • • 125
매입임대주택 사업을 중단하라는 분들께 • • • 131
지방 개발 공기업의 한계 • • • 138
2025년도 집값 톺아보기 • • • 144
진보정부와 자산가격 상승 • • • 149
제2부 기회도시 경기도
시민단체의 황당한 주장 • • • 155
기본주택·토지임대부 주택 그리고 지분적립형 주택 • • • 159
연천군과 가평군의 고민 • • • 163
제3판교를 대하는 두 가지 방법 • • • 165
포용도시 경기도 • • • 168
기회도시 경기도 • • • 172
지분적립형 주택 시대 • • • 176
기회발전소 - 경기도형 공유오피스 • • • 179
공간복지홈 • • • 183
확산에서 집중과 컴팩트시티로 • • • 186
공간복지와 AIP, AIC • • • 188
정책홍보와 제품홍보 • • • 190
제3부 쇠퇴도시 서울
‘직접시공제’ 확대와 ‘약자와의 동행’ • • • 197
한강의 ‘리버버스’가 성공하려면 • • • 199
리버시티 말고 토지임대부 주택 • • • 201
서울특별시 강남N구 • • • 203
부동산 공기업의 임대아파트 추정 현재 시세 공개 • • • 206
베네치아 수상버스 그리고 한강의 리버버스 • • • 208
지역사회권과 강남 보금자리 LH3단지 • • • 210
쇠퇴도시 서울 • • • 212
강남까지 30분 • • • 217
혁신도시와 강남 • • • 222
신통기획과 프로파간다 • • • 228
세운4구역의 딜레마 • • • 233
첼리투스와 트리마제 • • • 237
성수동 • • • 242
제4부 야망계급과 매력도시
시민과 시민 • • • 249
과시적 소비와 비과시적 소비 • • • 253
비과시적 생산과 과시적 생산 • • • 256
야망계급 • • • 261
부동산과 정치 • • • 265
매력도시의 조건 • • • 270
감세정책과 민생지원금 • • • 279
낙수효과와 분수효과 • • • 281
통계와 집계 • • • 283
25조 원과 13조 원 • • • 285
