도서 소개

부동산 경매는 싸게 사는 기술이 아니라 잃지 않는 원칙에서 시작된다. 『가치를 선점하고 경매로 사라』는 부동산 전문 로펌에서 4년간 실무를 담당하고, 50여 건이 넘는 물건을 직접 운용한 저자 김기욱의 경험을 바탕으로 경매 시장의 화려한 성공담 뒤에 감춰진 현실과 위험을 생생하게 풀어낸 책이다. 권리분석과 낙찰에만 집중하는 기존 경매서의 한계를 넘어, 실제 투자자가 반드시 마주하게 되는 리스크와 운용 전략까지 아우른다.

이 책은 말소기준권리와 임차인 분석 같은 핵심 권리분석부터 명도 협상, 관리비 문제, 대출 리스크, 심리적 하자, 특수물건 분석 등 현장에서 축적한 실전 노하우를 구체적인 사례와 함께 전달한다. 특히 법률과 투자, 실무가 유기적으로 연결된 구성은 초보 투자자는 물론 경험 있는 투자자에게도 새로운 통찰을 제공한다.

  출판사 리뷰

부동산 전문 로펌에서 보낸 4년, 50여 채의 물건을 직접 운용하며 깨달은 진리는 하나입니다.
돈은 '낙찰'에서 나오는 것이 아니라, 남들이 보지 못하는 ‘가치’를 발견하고
그것을 수익으로 치환하는 ‘운용’에서 나옵니다.

법률과 현장의 결합
로펌 실무자가 직접 짚어주는 리스크 방어와 명도의 기술.
수익의 다각화
아파트, 빌라를 넘어 상가와 단기 임대 플랫폼까지 아우르는 실전 로드맵.
변화하는 시장의 이정표
AI 혁명과 인구 구조 변화 속에서도 살아남을 자산 선점 전략.

단순한 경매 지식을 넘어, 부동산 투자 전체를 관통하는 통찰력을 소유하십시오.
이 책이 당신의 자산을 지키고 키우는 가장 강력한 무기가 될 것입니다.

출판사 서평

부동산 경매는 싸게 사는 기술이 아니라 잃지 않는 원칙에서 시작된다. 『가치를 선점하고 경매로 사라』는 부동산 전문 로펌에서 4년간 실무를 담당하고, 50여 건이 넘는 물건을 직접 운용한 저자 김기욱의 경험을 바탕으로 경매 시장의 화려한 성공담 뒤에 감춰진 현실과 위험을 생생하게 풀어낸 책이다. 권리분석과 낙찰에만 집중하는 기존 경매서의 한계를 넘어, 실제 투자자가 반드시 마주하게 되는 리스크와 운용 전략까지 아우른다.

이 책은 말소기준권리와 임차인 분석 같은 핵심 권리분석부터 명도 협상, 관리비 문제, 대출 리스크, 심리적 하자, 특수물건 분석 등 현장에서 축적한 실전 노하우를 구체적인 사례와 함께 전달한다. 특히 법률과 투자, 실무가 유기적으로 연결된 구성은 초보 투자자는 물론 경험 있는 투자자에게도 새로운 통찰을 제공한다.

또한 경매를 단순히 낙찰의 기술이 아니라 자산의 가치를 발견하고 수익으로 연결하는 과정으로 바라본다. 시세조사 방법과 재개발·상가·토지 투자 분석, 단기임대 플랫폼 활용법, 실제 수익 사례 등을 통해 변화하는 시장 속에서 가치를 선점하는 방법을 제시한다.

AI 시대와 인구구조 변화, 금리와 유동성, 부동산 사이클까지 폭넓게 조망하는 이 책은 단순한 경매 입문서를 넘어 부동산 투자 전반을 관통하는 전략서라 할 수 있다. 눈앞의 낙찰보다 미래의 가치를 읽는 안목을 키우고 싶은 독자에게 가장 든든한 길잡이가 되어 줄 것이다.

  작가 소개

지은이 : 김기욱
부동산 전문 로펌의 실무 현장에서 4년간 송무와 경매 실무를 담당하며, 권리분석부터 낙찰, 명도, 집행에 이르는 전 과정을 몸소 겪은 실무 전문가입니다. 서점의 화려한 장밋빛 환상에는 성공 사례만 담고 있으나, 실제 부동산 투자 세계의 차가운 한숨과 치열한 현장의 민낯을 목격하며, ‘잃지 않는 투자의 중요성’을 체감해 왔습니다.저자는 단순히 이론에만 밝은 분석가가 아닙니다. 8년 차 실전 투자자로서 개인 투자 10여 건을 비롯해 로펌 회사 소유 물건 30여 건을 직접 운용 · 관리했습니다. 여기에 임대관리 법인을 통해 거쳐 간 물건들까지 더하면 직접 손을 거친 부동산만 50개가 넘으며, 컨설팅과 권리분석 사례는 그 수를 헤아리기 어려울 정도입니다.법전 속에 박제된 지식이 아니라 아파투, 빌라, 재개발, 재건축, 상가 등 다양한 자산을 넘나들며 주거용 부동산의 투자 원칙, 수익형 부동산의 가치를 제고하는 법을 연구해 왔습니다. 특히 공유창고 세일즈 앤 리스백 전략이나 플랫폼(33m2)을 활용한 단기 임대 수익화 등 변화하는 시장에 맞춘 창의적인 운용 데이터를 보유하고 있습니다.현재는 서울 성북구 장위동에서 재개발 및 경매 전문 중개 법인을 운영하고 있습니다. 이 책을 통해 독자들이 저자와 같은 시행착오를 겪지 않고, 부동산이라는 거대한 파도 위에서 자신만의 안전한 수익 지도를 그릴 수 있기를 진심으로 바랍니다.

  목차

프롤로그 4

Chapter 1. 잃지 않는 것이 먼저다
법전은 알려 주지 않는 경매의 보이지 않는 변수들
01. 세상에서 가장 비싼 점(.), 0 하나가 부른 보증금 몰수의 비극 12
02. 안 팔리는 물건의 교묘한 탈출구, ‘만들어진 경매’의 함정 15
03. 법은 당신의 ‘눈물’을 닦아 주지 않는다
: 경매에는 미흡한 ‘하자담보책임’ 19
04. 등기부에도, 현황조사서에도 없는 ‘심리적 하자’의 늪 23
05. 낙찰은 돈이 아니라 ‘잔금’으로 완성된다
: 대출 불능의 참사와 대비책 26
06. 승자의 저주, 숫자가 아닌 ‘욕망’을 입찰한 대가 30
07. 소나기를 피하지 못한 기술자들
: 기술보다 강력한 ‘사이클’의 힘 33

Chapter 2. 실전 권리분석
법전보다 날카로운 실전 권리분석의 기술
01. 모든 권리의 운명을 결정하는 선, ‘말소기준권리’ 38
02. 임차인 분석, 보증금이라는 ‘부채’를 살 것인가
‘수익’을 살 것인가 43
03. 임차인의 배당금, 그 금고의 열쇠는 낙찰자가 쥐고 있다
: 명도확인서의 실무 46
04. HUG의 대항력 포기: 경매 시장의 ‘독’이 ‘득’으로 변하는 순간 50
05. 한 지붕 두 임차인, 대항력은 ‘각자’ 계산한다 53
06. ‘특수물건’이라는 양날의 검 57

Chapter 3. 정확한 시세조사
성공적인 투자를 위한 가치 분석 프로세스
01. 도구가 속도를 결정한다: 검색은 ‘아실’, 분석은 ‘유료 사이트’ 66
02. 아파트 시세조사: 숫자에 속지 않고 진짜 가치를 읽는 법 69
03. 빌라 시세조사의 정석: 한 지점이 아닌 ‘범위’로 설계하라 74
04. 지식산업센터 시세조사의 정석 82
05. 재개발 시세조사
: 규제의 틈새에서 초기 재개발을 줍는 법 (창신9구역) 87
06. 신도시급 택지개발지구 시세조사: 평택 화양지구 91
07. 토지 시세조사의 기초: 개별성에 속지 말고 ‘용도’를 읽어라 95
08. 용도지역 너머의 함정: 절대 개발 불가능 구역 98
09. 역사문화환경보존지역: 고도의 전문성이 요구되는 영역 103

Chapter 4. 명도
실패 없는 명도 전략
01. 협의와 법적 절차는 동시에: 변심을 방어하는 투트랙 전략 106
02. 명도비의 산정 기준: 협상의 상한선을 정하라 110
03. 관리비 채권의 소멸시효: 낙찰자가 지불해야 할 진짜 비용 114
04. 내용증명 샘플: 종이 한 장에 담긴 협상의 기술 120
05. 6개월의 미소 뒤에 숨겨진 함정: 집행불능 사례 127
06. 공매 시에는 명도소송 및 가처분: 인도명령 없는 싸움법 133

Chapter 5. 운용
가치를 높이고 리스크를 관리하는 기술
01. 단기임대와 플랫폼(33m2)을 활용한 현금흐름 창출의 진상 138
02. ‘33m2’ 플랫폼 모델: 초단기 운영의 묘미 140
03. 낮은 보증금의 역설: 수익률에 가려진 임차인 리스크의 민낯 142
04. 플랫폼 단기임대의 실전: 33m2와 인테리어 수요의 발견 145
05. 법보다 주먹이 가깝다는 착각
: 단전 · 단수가 부르는 형사 처벌의 덫 148
06. 가처분 집행과 야반도주의 현장 151
07. 명도소송부터 추심까지의 절차 158

Chapter 6. 실전 수익 사례
이론을 넘어 숫자로 말하는 리얼 케이스 스터디
01. 남양주 첫 투자의 기록: 안전마진과 시간의 확신 168
02. 비즈니스로 부동산의 가치를 결정하는 상가 투자 전략 172
03. 지역과 상품의 위계를 활용한 부평 재개발 투자 사례 176
04. 하락장 이후의 중급지 순환매 전략: 광명 뉴타운 분양권 투자 180
05. 작은 수익과 뼈아픈 교훈: 단기 투자의 함정과 부동산의 본질 184

Chapter 7. 싸게 사는 기술보다 중요한 본질의 힘
경매라는 방법보다 중요한 부동산의 가치
01. 유동성의 힘: 가격이 오르는 것이 아니라 돈이 흔해지는 것이다 190
02. 공급물량으로 보는 아파트 사이클 200
03. 상승장에서의 아파트시장 낙수효과: 유동성이 흐르는 지도 205
04. 연식별 낙수효과와 ‘20년 차’ 구축의 딜레마 209
05. 욕심을 줄여야 보이는 경매의 진짜 무기들 213
06. 특수물건의 탈을 쓴 ‘일반물건’ 217
07. 숫자로 증명하는 대한민국 부동산의 위치 220
08. 대한민국 집값 버블론의 함정: PIR 지수가 말해주지 않는 진실 225
09. 수익형 부동산: 사이클 흐름과 가치를 읽는 법 230
10. 임대료의 두 얼굴: 명목과 실질의 함정 233
11. 수익형 부동산의 심장, 금리와 요구수익률의 메커니즘 238
12. 프로들의 무기: 글로벌 리포트와 투자 전략 활용법 243
13. 노후 빌딩 투자, 시행사의 시선으로 보라 247
14. 사야 하는 부동산과 사지 말아야 할 부동산 251
15. AI 시대, 부동산의 가치는 어떻게 변하는가? 256

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