도서 소개

경매로 투잡하는 투자 비법. 경매 투자의 성공 가도를 달리면서도, 열심히 직장생활을 하는 ‘직장인 경매인’인 저자가 800여 건 물건분석과 낙찰 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 이 책에 공유한다.

  출판사 리뷰

함정에 빠지지 않고 낙찰받는 명쾌한 물건분석
성공적인 투자를 위해 추리 경매에 도전하라!

보통 경매 물건에 투자하는 이유는 수익을 올리는 데 있을 것이다. 그리고 경매를 하는, 혹은 시작하려는 사람이 가장 두려워하는 것은 문제 있는 물건을 받아 생기는 고통일 것이다. 그러니 문제가 있을 만한 소지는 반드시 입찰 전에 미리 파악해야 한다. 투자해서 수익을 올리는 것도 중요하지만, 현재 보유한 자본금을 지키는 일이 더욱 중요하기 때문이다. 경매 투자하다 보면 간발의 차이로 최고가매수신고인에게 인수사항이 생기거나 명도가 어려워지는 경우가 발생하기도 한다. 이런 함정에 빠지지 않고 자료를 바탕으로 추리할 수 있다면, 자본금을 지키는 것은 물론이고, 수익 나는 경매 투자를 할 수 있다.
이렇게 용어를 들어 설명하면 ‘역시 경매는 어렵다’고 생각할지 모른다. 하지만 경매 용어들을 친절하게 정리한 팁과 술술 읽히는 내용을 읽다 보면, 어느덧 경매의 매력에 빠질 것이다.
이 책의 저자 역시 경매를 전혀 모르는 직장인이었다. 다양한 경매 경험을 통해 물건을 분석하면서
경매에는 많은 함정이 숨어있으며, 물건마다 스토리가 있는 사실을 알게 됐다. 꾸준한 분석을 통해 저자가 운영하는 인터넷 카페에 올려놓은 물건만도 800여 개에 달하는데, 그중 핵심이 될 만한 내용을 골라 이 책에 담았다. 경매 투자할 때 빠지기 쉬운 함정을 파악하는 방법, 자료를 바탕으로 정보를 취합하고, 추리해 나가는 과정, 경매 투자할 때 파생되는 내용이 많아 중요한 ‘대항력’에 대한 깊이 있는 설명 등이다. 저자가 어떤 방식으로 경매 물건을 분석하는지 읽어보고, 각자에게 맞는 물건 분석법을 찾아 활용하면 입찰에 성공할 수 있다.

경매로 투잡하는 투자 비법!
불안한 노후를 준비하는 재테크

경매와 전혀 상관없는 직장을 다니다가 노후가 불안해진 저자는 ‘일단 저지르고 보자’는 마음으로 회사에 다니면서 경매에 뛰어들었고, 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그렇게 해서 경매 투자의 성공 가도를 달리면서도, 열심히 직장생활을 하는 ‘직장인 경매인’이다. 그런 그가 800여 건 물건분석과 낙찰 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 이 책에 공유한다. 필자의 성공은 직장을 다니면서도 경매로 투잡할 수 있다는 자신감을 준다.
낙찰받기가 너무 어려우니 낙찰될 확률이 높고, 수익이 많이 생길 물건에 대한 ‘선택과 집중’이 필요하다. 그러나 이런 물건을 찾고 낙찰받는 것은 쉬운 일이 아니다. 자금은 물론이고 지역, 교통, 성격 등과 운까지 따라줘야 가능하기 때문이다. 게다가 경매하다 보면 욕심도 생기고, 조급해지기 마련이다. 하지만 그러면 좋은 결과를 얻기 힘들어진다. 물건을 볼 때 보고 싶은 것만 보게 되고, 함정에 빠지게 된다. 결국 낙찰을 받아도 필요 이상으로 높은 가격으로 받고, 협상할 때도 불리하게 작용하기 마련이다. 그러니 절대 조급해하지 말아야 한다. 이 책을 통해 경매에 대한 두려움이나 조급함, 고민을 떨쳐 버리고, 드라마를 보듯 즐겁게 경매의 세계에 빠질 수 있을 것이다.

무언가를 놓치고 있을지 모른다는 생각이 뇌리를 스친다. 낙찰을 잘 받았다면, 저렇게 급하게 매각허가결정취소신청서를 내지 않았을 것이기 때문이다. 그래서 자료를 더 찾아보기 시작했다.
그리고 포털에서 볼 수 있는 항공뷰를 보자마자 소리를 지를 수밖에 없었다. 해당 물건에서 겨우 40m 앞에 송전탑이 있을 줄은 상상도 하지 못했다. 답사를 갔었다고 하더라도 잘 보이지 않았을 위치였다.
이 물건을 계기로 항상 물건을 볼 때는 항공뷰를 빠트리지 않고 살펴보는 습관을 가지게 됐다.
_ 지도의 특성을 활용하라 : 항공뷰가 주는 힌트 중에서


다세대주택은 아파트와 많이 다르다. 투자하는 방법도 다르고, 보는 시선도 달리해야 한다. 큰 건설사가 건축하는 건축물과 개인이 건축하는 건축물은 많이 다를 수밖에 없다. 그러면 어떤 차이점이 있을까. 이 차이점에 기반을 둔 ‘다세대주택을 고르는 조건’에는 다음 다섯 가지가 있다.
1. 내부구조 다세대주택은 개인이 건축하는 경우가 많아서 보통의 내부구조와 다른 주택이 있다. 직사각형이 아닌 방이 있는 경우도 있고, 화장실이 너무 길어서 불편한 경우도 있다. 건축 도면과 다른 경우도 있으니 필히 내부를 봐야 한다. 상황이 여의치 않다면 윗집이나 아랫집이라도 보는 것이 좋다.
_ 다세대주택을 고르는 다섯 가지 방법 중에서


전입신고를 하면서 주민등록지의 주소를 다세대주택 부지의 지번만으로 기재했다고 해보자. 그러면 일반적으로 임차인이 세대별로 구분등기 돼 있는 다세대주택의 202호에 주소를 가진 자로 등록됐다고 제삼자는 인식할 수 없다. 주민등록의 공시방법으로 유효하지 않은 것이다. 그러니 이 씨는 반드시 구분등기가 돼 있는 202호에 전입신고해야 했다. 아마도 이 씨가 주민센터에 방문했을 때 205호가 존재하지 않자 호수를 제외한 번지까지만 전입신고한 것으로 보인다.
다세대주택인데도 지번에 전입신고한 것이 유효한 케이스도 있긴 하다. 건축물대장이 만들어지기 전이나, 다가구주택에서 다세대주택으로 전환되기 전에 전입신고했다면 인정된다. 그러나 여기서는 적용할 수 없다.
결국 이 씨는 전혀 배당받지 못할 것으로 보인다. 경매를 조금만 알았더라면, 혹은 늦더라도 경매개시결정기입등기 전에 202호로 전입신고를 했더라면 2,000만 원은 받을 수 있었을 것이란 아쉬움이 남는다.
_전입신고 시 빠지기 쉬운 개조된 점유물의 함정 중에서

  작가 소개

저자 : 최수길
컴퓨터공학과를 졸업하고, IT 관련 외주업체에서 13년째 개발자로 일하고 있는 회사원이다. 워낙 빠르게 변화하는 업계 특성상 퇴직이 빠를 수밖에 없으므로 미래에 대한 고민이 클 수밖에 없었다. 때마침 공인중개사라는 자격증이 눈에 들어왔고, 일단 저지르고 보자 는 마음으로 회사에 다니면서 준비해 2년 만에 공인중개사 시험에 합격했다. 그리고 바로 부동산 경매에 뛰어들어 여러 개의 물건을 낙찰받았다. 그러다 보니 자금은 자꾸 줄었는데, 경매하고 싶은 마음은 더 절실해져서 진행 중인 물건을 분석하기 시작했다. 그 글들 이 모여서 현재는 800여 개에 달한다. 그리고 그 경험을 통해 얻은 경매 노하우를 공유하고 싶어 책을 썼다. 이미 지나간 물건을 짜 맞추듯 분석하는 것은 재미없다. 나름대로 분석하고 결과를 지켜보면서 경매를 즐길 뿐이다. 경매 팁이 담긴 ‘추리분석’ 글은 필자가 운영하는 카페에 공개가 돼 있다. 그리고 지금도 진행 중인 물건을 계속 분석해서 올리고 있으므로 카페에 방문해서 필자와 함께 경매를 취미처럼 즐겨보자. * 네이버 카페 : cafe.naver.com/jimeauction

  목차

PROLOGUE

명탐정을 위한 추리 경매 용어Tip!

단서 1 경매, 시작은 미약하게
01 신용등급 조회와 대출의 중요성
02 아버지의 대리입찰과 Tip
03 빠르게 평수 파악하기

단서 2 어떤 물건이 있는가
01 경매는 확률게임이다
02 비싼 아파트는 입찰자가 적다
03 눈에 보이는 대박 물건
04 지도의 특성을 활용하라 : 항공뷰가 주는 힌트
05 인기 있는 다세대주택은 무엇일까
06 다세대주택을 고르는 다섯 가지 방법
07 월세 수익 나는 오피스텔

단서 3 누구나 알아야 하는 경매 상식
01 간접 점유도 점유로 인정! 자취하는 자녀를 위한 간접 점유
02 전입신고 시 빠지기 쉬운 개조된 점유물의 함정

단서 4 등기부등본에 숨어있는 힌트를 놓치지 말 것
01 사기는 이렇게 치는 거다
02 상속으로 추리하는 경매 정보
03 등기부등본으로 보는 한 가정 이야기
04 경매로 채무 해결하고 명의 바꾸기
05 인도명령도 추리해보고 신청하자
06 쉽게 예측되는 공유자우선매수

단서 5 대항력, 그 무시무시한 능력
01 대박 물건을 찾는 물건분석
02 피할 수 없는 압류의 무서움
03 눈에 보이지 않는 근로복지공단, 막강한 임금채권 파워
04 임차인의 강력한 권리! 임차권등기와 배당요구
05 임차권등기도 인수사항이 될 수 있다
06 위험한 가장임차인
07 가장임차인 판별해보기
08 전 소유자의 대항력 발생시기
09 전 소유자의 커다란 함정
10 종전임차인과의 재계약, 대항력이 있을까
11 덫을 놓고 기다리는 개미지옥이 있다

단서 6 놓쳐서는 안 되는 감정가의 진실
01 건물 노후화를 소심하게 적용한 감정평가
02 층수 차이를 거의 무시한 감정평가
03 지리적 위치를 적용하지 않은 감정평가
04 감정가로 추리하는 물건의 값어치
05 두 번이나 미납한 이유

단서 7 사연 많은 경매 사건
01 아파트의 진짜 유치권
02 최고가매수신고인을 살린 경매 취하
03 연속 미납하기와 닭 쫓던 개
04 무잉여 방지를 위한 매수통지서
05 대위변제
06 방어입찰, 위기를 기회로
07 자꾸 변경되는 매각기일, 변경 이유는
08 불허가, 이유를 알아보자
09 선순위 가처분이 말소기준권리
10 배당도 알아야 한다

단서 8 딱한 세입자로 남지 말자
01 이러지도 저러지도 못하고 영원히 유찰될 물건
02 탄식을 부르는 전입신고
03 착한 임차인은 하지 말자
04 전입신고 실수는 치명적이다
05 가만히 있어서 보증금 전액을 날리는 세입자

단서 9 보통권리는 가라! 특수권리가 있다
01 돈이 돈을 버는 아파트 지분 투자법
02 전세, 그리고 전세권
03 선순위 전세권, 과연 인수일까
04 임차인, 그리고 ‘전세권’구별
05 미치게 하는 이 물건, 대지권 없음!
06 집합건물 등기부등본의 토지별도등기
07 대지권미등기는 대지권이 있을까

단서 10 경매, 그 특수성에 얽힌 뒷이야기
01 근저당 후 전세권 설정, 대출 많이 받는 방법의 위험성
02 경매, 잘못 받으면 이렇게 된다
03 계약서 미제출의 함정
04 의미 없는 권리신고로 입찰자 현혹시키기
05 주의! 엄청난 함정을 조심하라

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