도서 소개

국세청 출신 부동산 경매 전문가의 절세 조언. 국세청과 부동산 경매 분야에서 각각 15년 동안 일하며 쌓은 전문 세무지식과, 부동산 경매 실전 경험을 바탕으로 부동산 경매 관련 세금을, 최근 2018년 개정 세법을 적용하여 완벽하게 총정리해 놓은 책이다.

저자는 경매 낙찰을 받은 뒤 세금 문제로 곤란을 겪는 이들의 상담 요청을 수없이 받고 결국 이 책을 쓰기로 했다. 특히 초보자일수록 경매에서 수익은 창출했으나 마무리 순서인 세금 문제에 막혀 수익을 가처분소득으로 만들지 못한 경우가 많았기에, 초보자들이 알아야 할 기본 지식부터 차근차근 상세히 다루었다.

이 책에는 부동산 경매에 임하기 전에 미리 알아두어야 할 세법, 경매 과정의 각 단계별로 챙겨야 할 세금, 경우에 따라 돌발적으로 부딪힐 수 있는 세금 문제에 현실적으로 대처하는 방법 등 경매 초보자에게 유용한 지식은 물론, 경매 전문가들도 알아야 할 지식까지 총망라하여 소개하고 있다.

  출판사 리뷰

국세청 출신 부동산 경매 전문가의 특급 절세 조언!
-부동산 경매, 세금을 알아야 제대로 남는다!

절세는 세금 고지서가 나오기 전에 세금 줄이려는 노력,
탈세는 세금 고지서가 나온 뒤 세금을 덜 내려는 꼼수다!

부동산 경매에 임하려면 우선 자금출처조사에 관한 지식 등 증여세에 대해 알아야 한다. 또한 낙찰을 받고 난 뒤 소유권 이전 시의 취득세, 처분 시의 양도소득세 등을 평소 경매진행과정에서 알아두면 세금 때문에 밤잠 설치는 일은 없을 것이다.
세금 고지서가 나오기 전에 세금을 줄이고자 노력하는 것은 절세가 되지만, 고지서가 나온 뒤 줄이려고 하는 것은 탈세가 된다. 모든 상황이 마무리된 다음 세금 걱정을 하면 이미 때는 늦다. 사전에 절세 계획을 세우고 그 계획이 이루어질 수 있도록 노력해야 한다.
- <머리말> 중에서

■ 부동산 경매에서 초보자일수록 수익성 좋은 물건을 잡고도
세금 문제를 소홀히 하여 낭패를 보는 경우가 많다!

최근 경매 물건은 적은데 경매하는 이들은 늘었다고 한다. 주변에서 ‘경매로 얼마를 벌었다’는 얘기도 적잖이 들을 수 있다. 그러나 정작 알고 보면 속빈 강정처럼 겉으로 남고 속으로 밑진 실속 없는 경우가 많다. 이는 경매 과정에서 사전에 반드시 알고 대처해야 하는 세금 문제를 소홀히 한 까닭이다.

지금까지 출간된 부동산 경매 관련 책 중에는 ‘세금’과 ‘절세’에 관해 아주 사소한 부분까지 상세히 다룬 도서가 그리 많지 않다. 이번에 펴낸 《부동산 경매와 절세전략》은 국세청과 부동산 경매 분야에서 각각 15년 동안 일하며 쌓은 전문 세무지식과, 부동산 경매 실전 경험을 바탕으로 부동산 경매 관련 세금을, 최근 2018년 개정 세법을 적용하여 완벽하게 총정리해 놓은 책이다.

저자는 경매 낙찰을 받은 뒤 세금 문제로 곤란을 겪는 이들의 상담 요청을 수없이 받고 결국 이 책을 쓰기로 했다. 특히 초보자일수록 경매에서 수익은 창출했으나 마무리 순서인 세금 문제에 막혀 수익을 가처분소득으로 만들지 못한 경우가 많았기에, 초보자들이 알아야 할 기본 지식부터 차근차근 상세히 다루었다.

이 책에는 부동산 경매에 임하기 전에 미리 알아두어야 할 세법, 경매 과정의 각 단계별로 챙겨야 할 세금, 경우에 따라 돌발적으로 부딪힐 수 있는 세금 문제에 현실적으로 대처하는 방법 등 경매 초보자에게 유용한 지식은 물론, 경매 전문가들도 알아야 할 지식까지 총망라하여 소개하고 있다.

책은 총 3개 파트(1. 기초가 튼튼해야 만사가 튼튼하다, 2. 배웠으면 저질러 보자, 3. 마무리를 잘하자)에 15개 챕터로 구성되어 있고, 세부 항목은 찾아보기에 가까울 정도로 세분화되어 있어 경매 현장에서, 또는 진행 상황별로 대비가 필요한 부분을 바로바로 찾아볼 수 있다.

일반적인 경우에 건물은 건축물관리대장이 작성되고 등기부등본이 작성되는데, 미등기 건물의 경매가 진행될 경우에는 건축물관리대장 없이 직권으로 등기되고 경매가 진행된다. 이런 경우 등기부등본이 있다 하여 건물이 정상적인 건축물이라 단정하지 말고, 건축물관리대장이 왜 없는지를 반드시 확인해야 한다.
즉, 위반 건축물인 경우에도 등기가 될 수 있으므로 건축물관리대장이 존재하지 않는 건물은 위반 건축물 여부를 확인하여, 위반 건축물이라면 이행강제금이 부과되고 있는지, 합법화할 수 있는지 등을 확인한 뒤 입찰을 고려해야 한다.

낙찰 후 감당할 수 있는 자금 능력을 먼저 확인한 뒤 입찰해야 한다. 지금도 누군가는 낙찰받고, 누군가는 낙찰잔금을 납부하지 못해 입찰보증금을 몰수당하고 그 물건은 다시 재경매에 나오고 있다. 은행이나 보험사를 통해 낙찰 잔금 대출을 받을 수 있기 때문에 대출을 포함해 경매물건이 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 봐야 한다. 물건에 따라서 대출 가능 금액이 다르다. 입찰 전에 대출 가능 금액을 확인한 뒤 입찰해야 한다. 대출자의 신용도에 따라서 대출금리도 차이가 있으므로 평소에 신용을 관리하는 것은 기본이다.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채권자가 장래 행할 강제집행을 보전하기 위하여 현재 채무자의 재산을 일시 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것이다. 순위에 관계없이 경매진행으로 원칙적으로 소멸되는 권리이다. 예를 들어 채권자가 채무자를 상대로 대여금청구의 소를 제기하여 전부 승소판결을 받았다 할지라도 채무자가 자기 명의의 재산을 모두 다른 사람 명의로 돌려놓았거나 처분하였다면 그동안 채권자가 승소판결 받기 위해 들였던 수고와 노력은 물거품이 되고 만다. 즉 채무자 명의로 된 재산이 한 푼도 없으므로 실질적으로 을에게 돈을 받아낼 수 없는 손해발생을 방지하기 위한 보전처분이 가압류이다.

  작가 소개

저자 : 이동현
배재고(培材高)를 거쳐 서강대학교를 졸업했다. 국세청에 입사하여 재산세(양도소득세·상속세·증여세) 분야에서 근무했고, 이후 부동산 분야에서 직접 투자 및 컨설팅 업무를 14년째 해오고 있다.부동산 경매 컨설팅 전문 회사인 (주)리치옥션에서 전문위원을 지냈으며, 현재 공인중개사·행정사로서 민원 SOS 행정사 사무소 대표이다. 대한행정사협회 세무 교수와 (주)한국부동산경매정보이사로 활동하고 있다.이 책을 쓴 동기는 경매 낙찰을 받은 이들이 세금 문제로 곤란을 겪는 사례를 많이 접한 데서 비롯되었다. 특히 경매 초보자일수록 부동산 경매에서 수익은 창출했으나 마무리 순서인 세금 문제를 소홀히 하여 수익을 가처분소득으로 만들지 못하는 경우가 많다.저자는 국세청에서 근무했던 경험에다 실전경매 현장에서의 체험을 더해, 사전에 알아두어야 할 지식, 부동산 경매에서 단계별로 챙겨야 할 세금, 수시로 겪는 세금 문제에 대한 현실적 대처법 등 경매에 관련된 모든 지식을 엮어 이 책을 집필했다. 경매 초보자들이 유용하게 활용할 수 있음은 물론, 경매 전문가들에게도 유익한 지식을 소개한다.

  목차

Preface 부동산 경매에서 세금의 중요성

PART 1 기초가 튼튼해야 만사가 튼튼하다
Chapter 1 부동산 경매물건 찾기
Chapter 2 시간과 돈을 절약하는 정확한 권리분석 방법
Chapter 3 누구나 알고 있어야 할 임차권의 세계
Chapter 4 부동산 경매의 성패를 가르는 물건별 현장 조사(임장)
Chapter 5 전원주택
Chapter 6 각종 허가절차, 반드시 입찰 전에 전문가에게 문의하라

PART 2 배웠으면 저질러 보자
Chapter 7 자금출처조사
Chapter 8 입찰
Chapter 9 소유권 이전
Chapter 10 취득세
Chapter 11 배당과 조세우선권
Chapter 12 명도

PART 3 마무리를 잘하자
Chapter 13 양도소득세-부동산 경매의 마무리는 세금이다
Chapter 14 부동산 매매업과 임대업
Chapter 15 기타

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