도서 소개

비교적 소액을 가지고 어떤 물건을 찾아서 어떻게 분석하고, 입찰한 뒤에는 어떤 사람에게 어떻게 팔아 수익을 올리는지에 관해서 사례 중심으로 핵심 포인트를 콕콕 짚어낸다. 낙찰받고 해결과정에서 일어났던 일들을 스토리텔링 방식으로 풀어 독자들이 알기 쉽게 이해할 수 있다. 또한 참고할 수 있는 판례와 실제로 사용해서 승소했던 소장 등을 다양하게 넣어 이 책 한 권만 있어도 소액 경매에 충분히 도전할 수 있다.

  출판사 리뷰

법정지상권 물건과
공유지분 물건에 지금 도전하라!

부동산 경매 시장에서 가장 바람직한 투자는 적은 투자로 큰 수익을 얻는 것이다. 이 중에서도 특히 법정지상권 성립여지 있는 물건과 공유지분 매각물건은 물건의 복잡한 조건들을 해결해야 수익과 연결된다는 선입견이 있어 사람들이 잘 도전하지 않는다. 이를 달리 해석하면 경쟁자가 별로 없는 좋은 물건이라는 뜻이다. 또한 이 물건들은 특정 이해관계인이 있기 마련이라 불특정 다수를 상대로 판매하는 것보다 물건을 빠르게 팔아 짧은 시간 내에 수익을 낼 수 있다. 더군다나 복잡한 조건들 때문에 소유권 행사에 제한이 있음을 예견해서 법원에서는 감정가보다 적게는 20%에서 많게는 30%까지 물건 가격을 깎아서 시장에 내놓는다. 따라서 입찰가격 그대로 사서 그 자리에서 팔아도 수익이 남는다.
이 책은 비교적 소액을 가지고 어떤 물건을 찾아서 어떻게 분석하고, 입찰한 뒤에는 어떤 사람에게 어떻게 팔아 수익을 올리는지에 관해서 사례 중심으로 핵심 포인트를 콕콕 짚어낸다. 낙찰받고 해결과정에서 일어났던 일들을 스토리텔링 방식으로 풀어 독자들이 알기 쉽게 이해할 수 있다. 또한 참고할 수 있는 판례와 실제로 사용해서 승소했던 소장 등을 다양하게 넣어 이 책 한 권만 있어도 소액 경매에 충분히 도전할 수 있다.

부자가 되고 싶다면
당장 법원으로 달려가서 입찰하자!

법원 경매는 크게 보면 낙찰과 수익, 이 두 가지가 전부다. 낙찰받는 법만 알고 수익을 내는 법만 알면 더 이상 배우거나 익힐 것은 없다. 낙찰을 받으려면 입찰표를 어떻게 작성하는지만 알면 되고, 낙찰받은 물건을 필요로 하는 사람에게 팔면 수익을 낼 수 있다. 물론 어떻게 하면 수익을 얻을 수 있는지에 대한 사전조사는 있어야 한다. 또한 현장으로 달려가 조사해서 파악해야 하고, 유사한 사건에서 어떻게 낙찰받고 수익을 올렸는지에 대한 사례들을 많이 보고 응용해보는 것도 중요하다. 좋은 물건은 권리분석이나 입지분석 등 다양하고 머리 아픈 분석 속에 있는 것이 아니다. 많은 수익을 주는 물건이 좋은 물건이다. 부딪히다 보면 해법이 생기고 그 해결 속에 수익이 발생한다. 법원 경매, 그 중에서도 법정지상권·지분 등 특수물건이라 일컬어지는 물건들은 꽤나 어렵게 느껴진다. 하지만 법정지상권, 즉 토지 사용권을 얻지 못해 불이익을 볼 사람이 있다면 입찰해도 괜찮지 않을까? 지상권이 성립하지 않는 건물 소유자에게 토지를 되팔아 수익을 얻는다는 말이다. 이러한 물건을 발견할 능력을 갖춘다면 법정지상권 성립 여지 있는 물건은 더 이상 두려운 대상이 아니다. 이 책을 통해 그 해법을 찾아보자!

법정지상권 성립 대상인 건물이 되기 위해서는 몇 가지 요건을 갖춰야 한다. 먼저 외형상 최소한의 기둥과 지붕, 주벽으로 이뤄져 있을 것을 요구한다. 그리고 시간상 요건으로 경매로 낙찰받은 낙찰자가 매각대금을 완납할 때까지 그 외형을 갖춰야 한다. (중략) 이에 법원은 그 기준에 대해서 사회 관념상 독립된 건물로 볼 수는 없다 해도 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진척돼 있으면 건물로 인정하기에 충분하다고 판시하고 있다.

건물 소유자는 미래에 발생할 이익을 위해서 토지가 필요하다기보다는 발생할 피해를 막기 위해서 필요한 것이라 더욱 절실하다. 비유하자면 ‘불안한 발밑’ 때문인데, 그것은 타인의 토지를 밟고 앉아 있는 건물의 존립이 토지 소유자의 결정과 의지에 달려 있다는 것에 기인한다. 즉, 건물을 부수라고 하면 부술 수밖에 없는 을의 처지로 떨어질 수 있는 것이다.

아버지의 토지 위에 아들이 집을 지은 경우인데 직관적으로 보면 법정지상권의 문제가 없지 않나 하는 의문이 들 수도 있다. (중략) 그러나 아버지와 아들은 법률상 독립된 인격체로 보고 있으므로 타인의 토지 위에 건물을 지었다는 사실에는 변함이 없어 아들의 건물은 법정지상권이 성립되지 않는다.

  작가 소개

지은이 : 김정규
한국외국어대학교 졸업(현) 한세 법률사무소 사무장20대 후반에 IT 사업을 벌여 제법 성공했지만 30대 후반에 모든 것을 잃었다. 공사현장 일용직 노동과 대리운전으로 악착같이 730여 만 원을 모아 그 돈으로 법정지상권 물건을 처음 낙찰받았고, 2,800만 원의 수익을 올리며 법원 경매에 입문했다. 수많은 낙찰 해결 경험을 바탕으로 법률사무소 사무장에 취업했다. 개인적으로 219개의 경매 물건을 낙찰받아 214개의 물건을 해결해 수익을 올렸으며, 현재 5개의 물건 해법을 마련하고 있다.소액 물건은 억대 물건과 비교해 수익률이 더 나으며 도전해볼 만한 블루오션임을 온몸으로 체험했다. 소액 투자는 모든 것을 잃을 부담도 없고, 물건도 많아서 경쟁률도 높지 않다. 때로는 해결이 내 맘 같지 않을 때가 있지만 결국은 해결된다. 이 책은 그러한 해결 과정을 담았다. 작은 것을 하나씩 모아 수익을 올리다 보면 여러분도 부자가 될 수 있다!

  목차

프롤로그 4

소액 01 소액 투자의 대표선수, 법정지상권
1 법정지상권이란 무엇일까 18

소액 02 혜성처럼 떨어진 남의 건물
1 남의 건물도 보호해줄까, 법정지상권 성립 요건 26
2 돈을 빌릴 당시 건물이 존재하면 그 건물은 살아남는다 26

3 돈을 빌린 후 지어진 건물의 운명, 근저당권 설정 후 신축 31
4 돈을 빌려준 사람에게 인정받은 건물의 미래 34
5 그때는 모두 내 것이었지, 소유자의 동일성 36

소액 03 관습이 건물을 보호해줄까
1 압류 당시 토지와 건물 소유자가 남남 43
2 처분권한을 가진 사람이 건물을 지었다면 47

소액 04 등기를 내지 못한 건물의 서러움
1 미등기 건물을 토지와 함께 매입했을 때 51
2 미등기 건물을 토지와 매입 후 토지만 저당 잡았을 경우 52
3 미등기 건물만 매입 후 토지 저당권이 실행됐을 경우 53

소액 05 이 세상에 공짜 토지는 없는 법
1 토지 사용료를 정하는 방법 56
2 토지 사용료를 청구하는 방법 57
3 토지 사용료를 연체했을 때 생기는 일 59
4 토지 사용료 뒤에 숨은 얼굴 59

소액 06 영원하지 않은 법정지상권
1 법정지상권은 언제 소멸할까 62
2 법정지상권의 특별한 소멸 사유 64

소액 07 건물만 소유하는 것은 불편하다
1 관습상 법정지상권이 성립하지 않는 경우 70
2 건물만 소유한 사람의 잠 못 이루는 밤 72
3 낙찰자에게 미납을 종용하는 것은 좋은 물건의 징조 74
4 불편함이 동기를 부여해주기도 한다 77

소액 08 잘 닦은 내용증명 한 장, 열 통화 안 부럽다
1 아버지 토지에 아들 건물, 관습상 법정지상권이 성립할까 82
2 내용증명 양식과 작성요령 85
3 내용증명을 보내는 이유와 그 결과에 따른 효과 89

소액 09 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소를 통한 수익 달성
1 수익의 출발, 등기부에서 흘러나온 단서 포착 96
2 답사에 버금가는 통화 활용법 99
3 건물 등 철거 및 토지 인도 청구의 소장 작성과 제출 104
4 멀리 있는 피고는 피곤하다, 관련재판적 112
5 감정신청서의 작성양식과 접수방법 115
6 건물 철거소송의 판결문 117

소액 10 건물을 저렴하게 사들여 수익을 얻는 방법
1 입지조건은 다홍치마 124

2 주소를 모를 때 활용하는 사실조회신청서 작성요령 129
3 건물 소유자가 아니라는 피고의 주장에 관한 대처법 140
4 피고의 답변서에 따른 원고의 준비서면 작성양식과 제출 142
5 부당이득금 관련 감정평가신청서 작성 및 청구취지 변경 144
6 건물 철거를 위한 대체집행신청서 양식 149
7 상대방의 이익은 나의 이익이다 156

소액 11 팔리지 않는 토지를 비용 부담 없이 파는 방법
1 현장답사 시 필수 질문 163
2 내용증명에 대한 상대방 반응 유형 164
3 상대방 답변에서 찾을 수 있는 승리 단서 170
4 판결을 받는 목적이 건물 철거에만 있을까 179
5 재산명시신청서 작성요령 185
6 팔리지 않는 토지의 적절하고 올바른 처리 예 188

소액 12 해결의 실마리는 답사에 있다
1 수익은 상대방이 지닌 욕심의 깊이와 넓이에 비례한다 196
2 답사하지 않으면 절대로 알 수 없는 것들 202
3 철거 언급이 때로는 유용한 설득의 도구가 될 수 있다 205

소액 13 수익은 상대방의 탈출구에도 달려 있다
1 경매 당한 사람에게 돈이 있을까 210
2 정보공개청구권을 활용해 알아보는 건축물 정보 214
3 먼저 말하는 사람이 지는 게임 217
4 건축 허가와 법정지상권은 어떤 관계에 있을까 224
5 법원의 조정, 흥정의 기술 225
6 수익은 상대방을 밟고 얻는 과실이 아니다 228

소액 14 소유권 이전등기 촉탁(셀프 등기) 하는 법
1 셀프 등기를 해야 하는 이유 232
2 소유권 이전등기절차 235
3 피고에게 송달되지 않을 때 법원 판결 방식 248

소액 15 농지취득자격증명서 작성과 발급 방법
1 농지취득자격증명서 발급 관련 문제, 불법형질변경 252
2 무엇을 농지라고 할까 261
3 농지취득자격증명서가 필요하지 않을 때도 있다 262
4 농지취득자격증명서를 발급받지 못할 경우 265
5 농지취득자격증명 신청서 작성방법 271

소액 16 못생긴 땅일지라도 임자는 따로 있다
1 등기가 안 된 건물에 법정지상권이 성립할까 280
2 측량 및 차임감정신청에 관한 보정명령 286
3 경계측량 및 차임 상당의 지료 감정서 작성 287

4 한 박자 쉬는 것도 수익 증대의 지름길 294

소액 17 또 하나의 대표 주자, 지분 매각
1 지분 매각이란 무엇인가 298
2 공유물의 관리와 이용 및 처분 301
3 공유지분은 소송을 통해서 해소해야만 하는 때도 있다 306

소액 18 부동산 처분금지 가처분, 공유자는 불편하다
1 부동산 처분금지 가처분 312
2 부동산 처분금지 가처분 신청 이유와 부가 효과 314
3 부동산 처분금지 가처분 신청 양식 315
4 법원의 담보제공명령 321
5 불편한 공유자가 선택할 수 있는 답안은 별로 없다 325

소액 19 공유물분할 청구의 소
1 공유지분 물건의 다양한 해법 328
2 지분 매각물건의 답사 시 유의점 331
3 공유물분할 소송의 제기, 현금분할의 경우 333

소액 20 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건 해결법
1 발상의 전환 342
2 토지 지분만의 매각 위에 떨어진 남의 건물 344
3 공유지분과 법정지상권이 뒤섞인 물건의 해결 순서도 352
4 부당이득반환 청구의 소장 작성요령 357
5 공유물분할을 위한 경매 신청서의 작성(형식적 경매) 368
6 토지의 소수 지분으로 건물 철거판결을 이끌어내는 법 375
7 대항력 있는 세입자와 법정지상권 386
8 코딱지는 파면 팔수록 안으로 들어간다 389

에필로그 391

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