도서 소개

경매로 토지를 구매할 때는 건축 가능 여부가 매우 중요하다. 건축 여부는 그 땅의 가치와 직결되기 때문이다. 주택이나 상가의 건축을 염두에 두고 큰돈을 들여 땅을 구매했는데, 도로의 조건이 규정에 맞지 않아 건축허가를 받을 수 없다면 땅의 가치는 크게 하락한다.

다른 사람의 토지를 이용해서 건축법상 사도를 확보할 때도 비용을 들여서 만드는 방법이 있고, 전혀 들이지 않고 도로를 확보하는 방법이 있다. 또한 이미 도로를 확보했어도 하수도나 가스배관공사 시 별도의 사용권을 확보해야 되는 경우도 있다.

이 책은 《이것이 진짜 도로 경매다》의 개정판으로, 각 파트마다 구체적인 실전 사례를 들어 토지 경매 시의 다양한 어려움을 돌파해간다. 오래된 집을 허물 때는 반드시 신규 건축허가 여부를 검토해야 한다든지, 담당공무원을 설득해 현황도로로 인정받는 이야기 등의 다양한 사례는 실전 토지 경매에 뛰어든 독자들에게 큰 힘이 되어줄 것이다.결과적으로 토지주가 지목 변경신청을 하지 않은 경우에는 지목과 현황이 다를 수 있다. 건축법에서 다른 사람의 토지를 이용해 진입도로로 사용하는 경우, 토지주가 지목변경을 신청하지 않아 분할도 되지 않으며, 현황은 도로로 사용 중이지만 지목이 다른 경우가 많다. 이러한 경우 현황 도로가 된다.
건축물관리대장을 보면 1988년에 건축허가를 받아 1990년도에 사용승인을 받았다. 상식적으로 건축법상 도로사용승인을 받은 후 건축 허가가 났으며, 사용승인을 받았다는 것은 명확한 사실이다. 경매로 낙찰 후 재건축을 문의하자 2011년부터는 도로로 고시되어야 한다는 답변과 도로사용승낙을 다시 받아야 한다는 서천군 건축과의 답변이다. 예전의 건축법에 의한 진입도로의 사용승인자료는 인정되지 않고 다시 사용승낙을 받아오라는 서천군의 요구다. 이러한 것이 현실상 건축법상 도로의 문제점의 출발이 된다.
1년 정도 지나 그 동네를 지나는 길에 현장을 가봤더니 현황도로를 지나 공장을 신축하고 있었다. 즉시 화성시 건축과에 들러 건축허가 가능 여부를 질의하자, “지금 그 현황도로를 사용승인을 받아 건축허가가 진행 중입니다. 그 건물이 준공되면 아마 현황도로의 지목이 건축법에 의해 고시된 후 도로로 변경될 것입니다. 그 후 건축허가를 신청하면 토지주의 사용승인 없이 건축허가 가능합니다”라고 한다. 이 말을 얼마나 기다렸는지 모른다.

  작가 소개

지은이 : 이종실
토지 투자 개발 전문가현 ‘한국부동산서비스산업교육원’ 원장으로, 18년간 수천 명에 달하는 수강생을 배출했다. 건축학을 전공하고 건설회사를 운영하던 중 부동산이 폭락한 IMF 사태를 계기로 토지 경매에 뛰어들었다.한국부동산서비스산업협회 커뮤니티를 만들어 토지에 관심 있는 사람들과 교류를 시작했고, 그동안 쌓아온 노하우를 회원들에게 알려주면서 강의를 진행하고 있다. 지은이는 ‘토지 투자는 사는 것보다는 파는 것이 중요하다’라는 지론으로 낙찰 후 팔기까지의 전 과정을 실전 사례를 통해 짚어 준다. 저자의 강의를 통해 경매로 토지를 직접 낙찰 받아 수익을 올린 수강생은 수백 명에 달한다.풍부한 실전 경험과 다양한 실전 사례로 어려운 토지 경매를 쉽고 친절하게 설명하며 수많은 수강생들의 멘토로 절대적인 지지를 받고 있다.

  목차

서문 5

PART 01 도로의 종류
1. 도로법상 도로 14
2. 농어촌 도로 정비법에 의한 도로 17
3. ‘공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’에 의한 도로 20
4. 사도 31
5. 건축법에 의한 도로(제2조 1항 11호) 38
6. 개발행위허가와 건축법 50
7. 건축법 적용의 완화와 담당자의 주관 54
실전 사례 01 면에서 읍으로 승격 56
실전 사례 02 리에서 동으로 승격한 경기도 여주시 우만동 62
실전 사례 03 읍 미만의 지역에서 1가구가 현황도로 사용 중인 토지주의 사용승낙 여부 67
실전 사례 04 오래된 집을 허물 때는 반드시 신규 건축허가 여부를 검토해야 한다 72
실전 사례 05 지적도에 도로는 없어도 78

PART 02 건축법에 의한 도로 만들기
1. 건축법에 의한 도로 만들기 88
2. 토지주의 사용승인을 받아 진입도로를 만드는 방법 90
3. 타인이 만들어 놓은 사도를 사용해서 진입도로를 만드는 방법 92
4. 국유지 불하로 도로 만드는 방법 94
5. 토지 안에 있는 폐도로 104
6. 하천이나 구거를 점유허가로 복개하거나 다리를 만드는 방법 110
실전 사례 01 경고문 덕분에 싸게 낙찰 받은 사례 112
실전 사례 02 충청북도 충주시 앙성면 용대리 117
7. 공장진입 전용 토지도 출입에 지장이 없는 도로로 인정될까? 120

PART 03 건축법에 의해 고시된 도로
1. 도로로 고시된 건축법상 도로 130
2. 건축법상 도로 공고 고시 사례 132
3. 민원인에게 우편으로 보내진 도로지정 공고 서류 133
4. 도로지정 공고는 했으나 도로준공 미완성으로 지목은 임야 134
5. 건축법상 도로 동의 일자와 토지 소유자의 서명이 들어간 건축법상 도로관리대장 135
실전 사례 01 2012타경 43682 경기도 용인시 기흥구 신갈동 136
실전 사례 02 2014 타경 9334 경기도 화성시 향남읍 동오리 143
실전 사례 03 2012 타경 65781 경기도 용인시 처인구 모현면 오산리 151
실전 사례 04 2013 타경 216 경기도 평택시 독곡동 158

PART 04 지적도상 도로 없이 건축허가 받기
1. 건축법 제44조 출입에 지장이 없는 경우의 진입도로 174
실전 사례 01 담당공무원을 설득해 현황도로로 인정받다 176
실전 사례 02 도시지역 안의 현황도로 191
실전 사례 03 도시지역 ‘마을안길’의 건축법상 해석 198
실전 사례 04 기타법령에 저촉이 없는 경우 205
실전 사례 05 현장의 민원은 행정판단에 부정적인 영향을 끼친다 213

2. 건축법 제3조 동이나 읍이 아닌 지역의 건축허가 220
실전 사례 01 비도시지역에서는 대지가 도로에 접하지 않아도 건축할 수 있다 222
실전 사례 02 지목이 대지인 경우 229
실전 사례 03 ‘출입에 지장 없는 통로’의 다양한 해석 240

3. 건축법 제45조 조례에 의한 사용승낙 불필요 247
4. 사유지의 현황도로를 사용승인 없이 건축법상 도로로 인정하는 지자체의 조례 252
5. 민법에 의한 주위토지통행권 264
주위토지통행권 실전 사례 01 266
주위토지통행권 실전 사례 02 273
6. 담장은 쳐도 통행 권리를 막을 수 없다 281
7. 부지 내 현황도로 287

PART 05 담당자의 주관적인 판단 사례
1. 개발행위허가 운영지침 299
2. 건축법 302
실전 사례 01 건축법상 도로는 있어도 하수도 사용승낙을 받아야 한다고? 304
실전 사례 02 지적도에 지목이 도로로 되어 있는 사도의 사용승낙 312
실전 사례 03 임시 통로를 출입에 지장이 없어 건축허가가 가능하다는 답변 317
실전 사례 04 지목이 도로로 되어 있는 도로가 사도가 아니라는 담당자 322
실전 사례 05 나의 토지에 있는 계단을 철거해도 앞집 사용승낙 필요 329
실전 사례 06 현황도로를 이용한 가스 배관매설 시 사용승인 요구 333

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