도서 소개

성공적인 상가·꼬마빌딩 투자를 위해 꼭 알아야 할 상기의 네 가지 측면(상가의 수요, 공급, 수요와 공급의 연결점, 가격)을 20가지 분야로 세분화하여 상세하게 설명한다. 또한 저자는 알면 가장 쉽고 안정적인 게 상가·꼬마빌딩 투자이므로 이 책에서 소개하는 분석법을 제대로 익힌다면 누구나 ‘좋은 입지’와 ‘좋은 가격’을 판별할 수 있는 능력을 갖추게 되어 성공적인 투자가 가능하다고 역설한다.

  출판사 리뷰

상가·꼬마빌딩 투자를 성공하려면 상가의 수요, 공급, 수요와 공급의 연결점, 가격 등 네 가지 측면에 대한 정확한 이해가 반드시 필요하다. 하지만 기존의 관련 서적들은 상기 , , , 에 관한 분석은 없이 단순한 법률지식의 나열에 그치고 있거나, 수요 측면 중 극히 일부 분야(구매수요, 주동선 등)만 다루는데 그치고 있었다. 그러다 보니 상가·꼬마빌딩 실전 투자자는 올바른 접근을 할 수 없었고, 따라서 상가·꼬마빌딩 투자는 어렵고 위험한 분야라고 여기게 되거나 복불복의 투자를 진행하는 한계를 보여 왔다.

이처럼 상가·꼬마빌딩 투자자들에게는 불모지나 다름없던 서점가에 신기원을 이룰 이 책을 출간하게 되었다. 이 책은 성공적인 상가·꼬마빌딩 투자를 위해 꼭 알아야 할 상기의 네 가지 측면(상가의 수요, 공급, 수요와 공급의 연결점, 가격)을 20가지 분야로 세분화하여 상세하게 설명한다. 또한 저자는 알면 가장 쉽고 안정적인 게 상가·꼬마빌딩 투자이므로 이 책에서 소개하는 분석법을 제대로 익힌다면 누구나 ‘좋은 입지’와 ‘좋은 가격’을 판별할 수 있는 능력을 갖추게 되어 성공적인 투자가 가능하다고 역설한다.

이 책에서 다루는 20가지 분야를 요약하면 다음과 같다.(참고로 기존의 상가·꼬마빌딩 투자와 관련된 책들은 20가지 분야 중 6~7개만 다루고 있다.)

1. 상가의 수요
구매수요(유효수요)의 특성 구매수요의 이동현상 거시동선 주동선
구매수요의 범위 확정(상권력의 범위 확정) 구매수요의 결집과 분산현상
동선의 원리 대규모 인구 유출입시설의 특성

2. 상가의 공급
공급규모 공급면적 간단 분석법 ⑪ 건축비 ⑫ 분양가와 임대가 분석

3. 상가의 수요와 공급의 연결점
⑬ 접근성과 가시성 ⑭ 출입구와 횡단보도의 역할 ⑮ 상가와 주변 구매수요의 단절현상

4. 상가 가격
가격 결정 방법 수익률의 허와 실 상가 가치 증감과 매매가의 상관성
가격 증대법

5. 공통
공실의 원인

대개의 재테크 관련 서적이 “1억으로 10억을 벌었다.”라는 식의 다소 자극적인 표현으로 대중의 시선을 끄는 것과는 달리 이 책은 지극히 원론적이다. 이 책의 어느 곳에도, 특히 본인의 실전투자 경험기에서도 과장된 내용으로 독자들을 현혹시키는 글이 없다. 오로지 투자자들이 꼭 알아야 할 내용을 보다 명확하고 상세하게 서술하고자 노력한 흔적만 보인다. 그래서 ‘상가·꼬마빌딩 투자의 교과서’라고 칭해도 손색이 없을 듯하다. 게다가 이 책에서 소개하는 이론은 서재가 아니라 저자의 상가투자 성공 경험을 근거로 세워진 것이라서 현실과 괴리되지 않는 장점까지 갖추고 있다. 상업성을 염두에 두지 않아서 다소 현실적인 어려움은 있겠지만 실전 투자자들에게는 큰 행운을 가져다주며 오랜 기간 사랑을 받을 책으로 보인다.

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다.”를 조금 더 풀어서 생각해 보자. 이 말속의 ‘잠자는 동안’이란 단지 ‘무노동’을 의미하는 것일까? 필자는 그렇게 보지 않는다. 이 어구에는 ‘무노동’ 외에 ‘숙면’이라는 의미가 담겨야 한다. ....(중략)... 그렇다면 숙면을 취하면서 돈을 벌 방법, 다달이 안정적인 수입을 받으면서 원금도 보전할 수 있는 그런 상품은 무엇일까? 현재로서는 예금과 상가·꼬마빌딩 재테크밖에 없다고 본다. 그런데 예금의 경우 초저금리시대라서 60억을 예치해야 월 300만원 정도의 이자가 나오니 어지간한 부자가 아니라면 다리를 뻗고 잘 만큼의 수입원이 될 수 없다. 60억? 말이 쉽다.
숙면하면서 돈이 들어오게 하는 방법은 ‘상가·빌딩 재테크’뿐이다.

  작가 소개

지은이 : 손오공
연세대학교 행정학과를 졸업 후 관세사로 일하다가 보다 나은 생활을 실현하기 위해 늘 관심을 갖고 있던 부동산 재테크를 시작했다. 상가를 임대하시는 부친 곁에서 36년간 보고 배운 노하우 덕분에 2009년 이후 13년간 단 한 번의 실패도 없이 투자한 상가 모두 대박 성공을 실현하였다. 그간의 실전 투자 시 적용한 이론과 기법을 체계화한 ‘손오공의 상가·빌딩 투자 성공법칙(5L2V)’을 보급하고 있으며 네이버 대표 재테크 카페인 ‘월급쟁이 부자들’에서 칼럼니스트로 활동하고 있다.【손오공의 상가·빌딩 투자 성공법칙 5L2V】 - 5L(‘좋은 입지’ 분석법) : 거시동선 상의 입지, 주동선 상의 입지, 좋은 접근성과 가시성, 큰 구매수요, 적은 상가공급 - 2V(‘좋은 가격’ 분석법) : 상가가치 분석법, 상가가치 증대법

  목차

1부 상가·꼬마빌딩 투자 입문

1장 상가·빌딩 투자의 지름길을 제시하다
01 | 발품을 그리 팔고도 실패했다고?
02 | 당신의 재테크는 행복한가?
03 | 초고령화, 팬데믹 시대에도 살아남는 상가입지는?
04 | 내게 수백 %의 투자 순수익을 가져온 상가·빌딩 투자 성공법칙

2장 喪家를 부르는 상가 공실
01 | 상가 공실의 무서움
02 | 상가 공실은 왜 발생하나?
03 | 헬리오시티 단지내상가 공실발생의 진짜 원인은?
04 | 위례 신도시 상가, 공실발생의 진짜 원인은?

3장 대박 상가·빌딩을 알아내기 위한 기초 다지기
01 | 동선 - 가는 길을 선택할 때는 일정한 원칙이 있다
02 | 대규모 인구유출입시설

4장 상가투자의 핵심 ‘대박 상가’ 고르기
01 | 대박(좋은)상가, 쪽박(나쁜)상가 어떻게 알 수 있나?
02 | ‘좋은 입지’의 상가란?
03 | ‘좋은 가격’이란?

2부 상가·꼬마빌딩 입지분석 편

1장 상가·빌딩 입지분석의 첫걸음, 도시설계의 기초 ‘거시동선’
01 | 파주 운정 신도시 내 운정역 이용이 저조한 이유는?
02 | 하남 미사 신도시, 미사역 위치를 조정할 수 있다면 어디가 최적일까?
03 | 거시동선 분석이 먼저일까? 주동선 분석이 먼저일까?
04 | 인구의 거시적 이동흐름(거시동선)을 모르고 중심상가 입지를 논하지 말라
05 | 인구의 거시적 이동 흐름(거시동선)의 방향은 어떻게 알 수 있나?

2장 단지내상가(근린상가)의 흥망을 좌우하는 ‘주동선’
01 | 부천 꿈마을 동아아파트 주민들은 어떤 동선을 주로 이용할까?
02 | 인구의 미시적 이동흐름 분석 주동선 분석이 핵심이다
03 | 아파트 단지내 상가동은 어디가 최적의 입지일까?
04 | 해당 지구(동네) 최고의 상가입지는 어떻게 결정되나?
05 | 서현역 동쪽 상권이 서쪽 상권보다 더 활성화된 이유는?

3장 '접근성'과 '가시성'을 확보하라
01 | 상가의 접근성과 가시성이란
02 | 접근성과 가시성을 저해하는 요인
03 | 접근성, 가시성이 나빠 본래의 가치가 저감된 사례

4장 우월한 입지를 결정하는 구매수요
01 | ‘유효수요’ 용어의 난해함과 그 대안
02 | 구매수요는 고정인구와 유동인구로 구성된다
03 | 구매수요의 크기는 어떻게 측정하나?
04 | 상가의 상권력이 미치는 범위는 어떻게 확정될까?
05 | 낙성대역 상권이 명동역 상권보다 더 크다고?
06 | 구매 수요의 결집현상, 분산현상과 상권 형성

5장 주변 '상가 공급'이 작아야 장사가 잘 된다
01 | 토지면적이 비슷하다고 과연 상가 공급면적도 비슷할까?
02 | 상가 공급면적을 간편하게 계산하는 방법
03 | 건축비, 실제로 얼마나 들까?
04 | 상가 층별 분양가, 층별 임대료 차이는?
05 | 구매수요와 상가공급의 단절사례

3부 상가·꼬마빌딩 가치분석 편

1장 투자의 성패를 결정하는 '상가가치 분석'
01 | 상가의 수요와 공급, 상가 가격의 결정, 현실은?
02 | 상가 매매가격은 어떻게 계산하나?

2장 작은 돈으로 대박을 맞을 수 있는 '상가가치 증대법'
01 | 작은 리모델링, 큰 만족
02 | 용도를 바꾸면 길이 보인다
03 | 접근성, 가시성을 개선하면 수억 오르는 건 기본
04 | 자투리땅, 꽤 쓸모 있네 317
05 | 상가가치 결정의 핵심 ‘건축설계’ 이것만은 명심하라
06 | 상가가치가 증가하면 매매가격도 급등한다

4부 상가·꼬마빌딩 투자 실전편
- 매력적인 수익을 실현한 나의 실전 상가투자 경험기

01 | 유치권 미리 합의하고 낙찰 잔금을 내다 357
02 | 첫 사례처럼 마법의 수익을 계속 이어가다 366
03 | 파출소를 낙찰받고 전면 리모델링하다 369
04 | 필자의 투자 물건 사례의 공통점 - '좋은 입지', '좋은 가격'

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