도서 소개

최근 몇 년 사이에 아파트를 비롯한 주택 가격이 급등하자 새롭게 부동산 시장에 진입하려는 투자자들이 상가로 눈을 돌리고 있다. 전세 개념이 강한 주택보다 월세 개념이 강한 상가가 100세 시대에 안정적으로 수익을 만들어줄 가능성이 더 높다는 점도 한몫했다고 본다. 너무 오른 아파트, 1년 사이에 급등한 주식, 돈을 넣는 것이 오히려 마이너스인 예금을 생각하면 그래도 마땅한 투자처는 상가다.

그렇다고 무작정 번화가의 상가를 덜컥 사면 낭패를 볼 수도 있다. 내가 상가를 사서 매장을 할 상가 창업자인지, 상가를 사서 임대를 놓을 상가 투자자인지에 따라 투자할 상가의 위치, 크기 등이 달라진다. 철저하게 분석해서 선택한 상가는 나의 분신이 되어 제2의 월급통장이자 여유 있는 노후를 위한 제2의 연금이 된다.

이 책은 20년 동안 상가 투자 컨설팅을 한 저자들이 ‘롱런할 수 있는 상가 선택 기술’을 정리한 결과물이다. 초보자도 이 책을 통해 상가 투자의 A부터 Z까지를 알게 될 것이다.

  출판사 리뷰

월급 외 수입을 만들고 싶은 직장인에게,
노후생활이 고민되는 은퇴자에게 필요한 건, 바로 ‘상가’!
그것도 확실히 돈 버는 ‘상가’다!
최근 몇 년 사이에 아파트를 비롯한 주택 가격이 급등하자 새롭게 부동산 시장에 진입하려는 투자자들이 상가로 눈을 돌리고 있다. 전세 개념이 강한 주택보다 월세 개념이 강한 상가가 100세 시대에 안정적으로 수익을 만들어줄 가능성이 더 높다는 점도 한몫했다고 본다. 너무 오른 아파트, 1년 사이에 급등한 주식, 돈을 넣는 것이 오히려 마이너스인 예금을 생각하면 그래도 마땅한 투자처는 상가다.
그렇다고 무작정 번화가의 상가를 덜컥 사면 낭패를 볼 수도 있다. 내가 상가를 사서 매장을 할 상가 창업자인지, 상가를 사서 임대를 놓을 상가 투자자인지에 따라 투자할 상가의 위치, 크기 등이 달라진다. 철저하게 분석해서 선택한 상가는 나의 분신이 되어 제2의 월급통장이자 여유 있는 노후를 위한 제2의 연금이 된다.
이 책은 20년 동안 상가 투자 컨설팅을 한 저자들이 ‘롱런할 수 있는 상가 선택 기술’을 정리한 결과물이다. 초보자도 이 책을 통해 상가 투자의 A부터 Z까지를 알게 될 것이다.

100세 시대에는 불안한 코인이나 주식보다
확실한 상가가 정답이다!
최근 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심이 늘고 있다. 부동산114가 국토부의 자료를 분석한 결과, 서울의 상업 및 업무용 부동산 매매 거래총액, 거래량이 집계가 시작된 2006년 이후 올 2021년 1분기에 최대 수준을 기록한 것으로 조사됐다.
코로나19 여파로 공실 부담이 클 것으로 생각하기 쉬운데 너무 많이 오른 아파트 가격, 고강도 주택 시장 규제, 저금리 장기화 등의 영향으로 안정적인 임대 수익을 노릴 수 있는 상가 등에 투자자들의 관심이 높아진 것이다. 또한, 코로나19 백신 접종이 진행되면서 예전처럼 야외 활동이 활발해질 것이라는 기대감도 영향을 미쳤다고 분석됐다.
이런 상황만 보고 ‘나도 한번 상가에 투자해볼까?’라는 가벼운 생각으로 접근하면 안 된다. 아파트는 도면과 시세가 네이버 검색만으로도 다 나오지만 상가는 그렇지 않기 때문이다. 바로 옆이라고 해도 가격 차이가 확 나는 부동산이 상가다. 그래서 아파트 투자 전문가는 많아도 상가 투자 전문가는 별로 없다고도 한다.
그렇다고 상가 투자를 포기하라는 것은 아니다. 철저한 분석으로 입지, 상품성 등 옥석을 가려 알짜 상가를 찾는 노력을 하라는 것이다. 지금은 직장을 다닌다고 해도, 설령 정년이 보장된 직장을 다닌다고 해도 은퇴 후 몇십 년을 버티게 해줄 것은 안정적으로 임대 수익이 들어오는 상가 외에는 마땅한 대안이 없기 때문이다.

3단계로 끝내는 상권 분석부터 세금 문제 해결까지
20년 상가 투자 지식을 이 책 한 권에 다 담았다!
상가 투자를 결심했다면 기본적으로 알아야 하는 내용을 상가 컨설팅 20년 베테랑 전문가가 정리해 이 책에 담았다. 초보자라고 해도 상가 투자의 큰 그림을 그릴 수 있을 것이다.
1장에는 상가 투자자에게 필요한 기초 지식을 정리해 담았다. 상가 투자의 성공 요소는 무엇인지, 수익률은 어떻게 계산하는지, 상권 유형에 따라 상권을 어떻게 분류하고 봐야 하는지 등에 대해 알 수 있을 것이다.
2장에서는 상가 투자의 핵심인 상권 분석의 기술을 정리했다. 아파트가 입지라면 상가는 상권이라고 한다. ‘상권이 좋다’라고 하면 꾸준하게 매출이 발생하는 자리라는 말이 된다. 꾸준하게 매출이 발생하면 상가의 가치는 더욱 올라가고 임대료의 상승도 기대할 수 있다. 그래서 상권 분석은 상가 투자의 성패를 가른다고 한다. 이렇게 중요한 상권 분석의 모든 것을 담았다.
3장에서는 상권 분석 이후 투자자의 투자 상황에 맞는 상가를 찾았을 때 좀 더 디테일하게 분석하는 기술에 대해 알려준다. 일례로, 투자자의 상황에 따라 상가에 접근하는 전략이 달라야 한다. 투자자 본인이 상가를 사서 임대를 놓으려는 상가 투자자인지, 상가를 사서 매장을 운영하려는 상가 창업자인지에 따라 찾는 상가는 달라야 한다. 배달 음식 전문점을 할 것이라면 굳이 유동인구가 많다는 이유로 높은 임대료를 내야 하는 1층 상가보다 이면도로의 2층 상가를 찾아도 되기 때문이다. 이처럼 상가 현장에 갔을 때 필요한 투자 지식을 얻을 수 있을 것이다.
4장에는 상권별 특성을 파악하는 방법을 담았다. 똑같이 유동인구가 많다고 해도 지하철역 상권과 KTX역 상권, 버스 터미널 상권은 다 다르다. 각 상권의 특성과 차이점을 명확히 구분하는 지혜를 얻을 것이다.
마지막 5장에는 상가 투자와 연결되는 관련 법 지식을 정리해놨다. 최근 임차인 쪽으로 유리하게 상가 임대차 보호법이 개정되고 있으므로 수익률 분석만큼 관련 법 지식에 대해서도 상가 투자자라면 알고 있어야 한다.

빠르게 선점하고 느긋하게 경제적 자유를 누리자!
공인중개사가 좋은 상가라고 추천을 해줘도 상가 투자 지식이 없으면 쉽게 결정을 못 한다. 그러는 사이 다른 사람에게 넘어가기도 한다. 반대로, 형편없는 상가인데도 누군가의 감언이설에 속아 도장부터 찍을 수도 있다. 상가 투자에 앞서 미리 공부하고 분석 능력을 길러서 준비를 마쳐놓고 있어야 하는 이유다.
투자자에게 꾸준하면서 안정적으로 임대 수익이 들어오는 상가는 제로 금리에 고민이 많은 우리에게 큰 힘이 될 것이다. 월급 외 수익이 기대되는 상가를 이 책을 통해 찾아보자.




상가는 아파트와 전혀 다른 접근 방법이 필요하다. 주택이 아니므로 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지 않고 양도세와 종합부동산세, 취득세 중과가 되지 않으며 자금 증빙 및 대출 규제에서도 주택보다 자유롭다. 하지만 1가구 1주택 (양도세) 비과세가 적용되지 않고 취득세율도 높다. 임대사업자 등록을 해야 하며 임대 소득에 따른 소득세도 발생한다. 또한, 개별성이 강해서 상가 정보 자체가 제한적이며 같은 상권이라도 상가 가격과 임대료가 다르다.

신도시에서 약국을 했던 약사를 만난 적이 있었다. 자영업 중에서 돈을 잘 번다는 약국도 신도시의 높은 임대료 앞에서는 감당하기가 어려웠다고 한다. 용인 동백지구의 상가를 5억 원에 분양받은 한 투자자의 하소연을 들은 적도 있었다. 처음에는 230만 원 정도의 월세가 들어오자 투자를 잘했다고 생각했는데 시간이 지날수록 월세가 낮아져 나중에는 150만 원도 받기 어렵다는 것이 아닌가. 월세가 150만 원으로 떨어지면 5억 원이던 상가는 4억 원에도 팔기 어려워진다. 이렇게 임대료가 낮아지면 수익률이 낮아지고 낮아진 수익률만큼 상가 가치가 떨어진다. 그래서 높은 수익률보다 안정적이고 지속 가능한 임대 수익률이 더 중요하다.

  작가 소개

지은이 : 김인만
고객의 이익을 먼저 생각하는 부동산 전문가로 유명하며 현재 김인만부동산경제연구소 대표로 있다. 또한, 부동산114의 VIP상담위원, KDI(한국개발연구원) 부동산 자문위원, 조선일보 건축주대학 멘토 등 다방면에서 활동하고 있다. 직방, 퀸(월간지) 등에 칼럼을 연재하고 있으며 한국생산성본부, 신세계아카데미, 김포시평생학습센터 등에서 강연도 하고 있다.MBC(‘마이 리틀 텔레비전’ 등), KBS(‘여유만만’ 등), SBS(‘모닝 와이드’ 등), TV조선, SBS BIZ(‘경제와이드 이슈&’ 등), 대전 KBS, MTN, YTN, 딜라이브(‘뉴스&이슈’) 등 여러 방송에 출연하고 있다.저서로는 《대한민국 부동산 언제까지 오를 것인가》, 《한권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도》, 《7일 만에 끝내는 부동산 지식》, 《월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법》, 《아파트 투자는 타이밍이다》 등이 있다.김인만부동산경제연구소 http://cafe.naver.com/atou1이메일 ingrid1915@naver.com

지은이 : 전철
공인중개사와 부동산 전문가들의 모임인 ‘부사모(부동산과 좋은 사람들 모임)’ 회장, 부동산 전문가 모임인 KR파트너스 사무총장, 부동산리더스포럼 부회장으로 있다. 또한, 랜드고 중개법인 전문위원으로서 공인중개사 교육을 통한 전문 인력 양성에도 힘을 쏟고 있다. 서울경제TV, 팍스경제TV 등 다양한 방송에도 출연하고 있다.20년 동안 상업용 부동산 한 우물만 파고 있으며 현장에서 자타가 공인하는 최고 실력을 인정받고 있다. 눈앞의 이익보다는 사람(고객)을 먼저 생각하고 좋은 인연을 더 소중한 가치로 여기며 하루하루 최선을 다하면서 땀의 가치를 아는 성실하고 진실한 부동산 전문가라는 평가를 받고 있다.부사모 http://band.us/@busamo2005이메일 1688jc@hanmail.net

  목차

책을 시작하며

1장. 상가 투자 첫걸음
01. 코로나 시대, 아파트 투자보다 어려운 상가 투자
02. 상가, 참 많다
03. 상가 투자의 성공 요소
04. 임대 수익률이 중요하다
05. 수익률의 함정
06. 공실 관리도 기술이다
07. 상가의 가치는 어떻게 평가하나?
08. 상권이란 무엇인가?
09. 상권은 다양하게 분류된다
10. 상권 유형에 따른 상권 분류
무조건 알아야 하는 세금 ① 상가와 관련된 세금

2장. 상권 분석이 상가 투자의 핵심이다
01. 배후 수요 ① 매출 올려주는 사람 찾기
02. 배후 수요 ② 범위를 설정한다
03. 배후 수요 ③ 충분히 뒷받침되는지 확인한다
04. 배후 수요 ④ 두 상권을 비교할 줄 알아야 한다
05. 동선 ① 배후 수요의 흐름을 파악하라
06. 동선 ② 동선의 특징
07. 동선 ③ 시작점을 확인한다
08. 흐르는 자리 ① 사람들이 지나쳐서 가는지 파악한다
09. 흐르는 자리 ② 특징을 바탕으로 분석한다
10. 종합적으로 분석해야 제대로 파악할 수 있다
무조건 알아야 하는 세금 ② 상가 취득세와 양도세

3장. 아무도 알려주지 않는 상가 투자 노하우
01. 내게 맞는 상가 투자 전략
02. 100% 완벽한 상가는 없다
03. 생각처럼, 계획처럼 되지 않는다
04. 투자 법칙을 너무 맹신하지 않는다
05. 상권 단절을 주의하라
06. 현장에 답이 있다
07. 살아나는 상권과 죽어가는 상권
08. 신도시 상가 vs 구도심 상가
09. 같은 상가건물이라도 가치는 다르다
10. 상가 계약 시 주의사항
11. 임차인은 가장 중요한 고객
무조건 알아야 하는 세금 ③ 상가 재산세와 종합부동산세

4장. 상권마다 다른 분석방법
01. 지하철역 상권
02. KTX역 상권
03. 버스 터미널 상권
04. 병원 상권
05. 관공서 상권
06. 오피스 상권
07. 백화점과 복합 쇼핑몰 상권
08. 대형 마트 상권
09. 학교 상권
10. 카페 상권
무조건 알아야 하는 세금 ④ 부가가치세

5장. 알아둬야 손해 보지 않는 상가 지식
01. 상가의 용도 변경
02. 영업증이 필요 없는 자유 업종
03. 다중 이용 업소의 안전 관리 의무
04. 상가의 업종을 제한하는 교육환경보호구역
05. 학원과 유해 업소 제한
06. 편의점은 담배 판매 여부가 중요하다
07. 눈에 보이지 않는 권리금
08. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ①
09. 투자자라면 알아야 할 상가 임대차 보호법 ②
10. 업종 제한 약정과 경업 금지의무
무조건 알아야 하는 세금 ⑤ 상가 종합소득세

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