도서 소개

특수 경매 분야가 부동산 대세 하락 속에서도 살아남을 수 있는 투자처이며, 부동산 경매의 고수로 가는 과정임을 알려준다. 이 책을 통해 부동산 경매는 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것만 아니라 고도의 법적인 문제를 해결하는 과정이며 그를 통해서 안정적인 수익을 창출하는 전략적이고 종합적인 활동임을 알 수 있다.

  출판사 리뷰

수경매의 입문은 전문가이자 실전투자자인 감정평가사와 함께 하자

기존의 경매 책들 중에는 사례 몇 건을 무용담 형식으로 소설화하여 독자들도 똑같이 할 수 있다는 근거없는 자신감?을 불어주는 경우가 부지기수이다. 무용담의 소설류를 읽을 때는 재미있고 의욕이 생기지만 읽고 난 후에는 공허함만 남는다는 것을 다들 경험해 보았을 것이다. 부동산경매에 대한 인식은 나날이 증가하고 일반경매의 경쟁이 치열해지다보니 다양한 분야로 세분화되고 있다. 하지만 그 연원을 거슬러 올라가면 결국 소액특수경매가 자리잡고 있다

소액특수경매로 학습하고 투자를 하는 것은 다양한 경매분야의 접근을 위한 초석이 된다

이 책은 특수 경매 분야가 부동산 대세 하락 속에서도 살아남을 수 있는 투자처이며, 부동산 경매의 고수로 가는 과정임을 알려준다. 이 책을 통해 부동산 경매는 물건을 싸게 사서 비싸게 파는 것만 아니라 고도의 법적인 문제를 해결하는 과정이며 그를 통해서 안정적인 수익을 창출하는 전략적이고 종합적인 활동임을 알 수 있다. 그저 남이 돈을 쉽게 번 이야기에 혹해서 마냥 달려들 것인가 아니면 보다 철저하게 문제를 인식하고 해결하는 과정을 배울 것인가? 이것은 독자의 선택이다. 그리고 분명 이 책은 부동산 감정평가사의 전문적인 지식과 다년간의 투자 경험에서 나오는 낙찰 전후의 실전적인 상황 해결 능력을 제공해 줄 것이다.

법정지상권과 관련한 이론과 각 파트에 실전사례를 접목하여 특수물건의 입찰과 해결과정을 마스터

특수경매를 하고 싶지만 제대로 학습을 못하고 성과를 내지 못하는 경매인들에게 도움을 주고자 특수경매시리즈1탄으로 법정지상권 투자비밀노트를 출간한 저자는 총 13개의 part로 내용을 정리했다.
01.02. 에는 법정지상권의 개념을 이해하기 위한 탄생배경과 중요한 법정지상권을 설명하였다.
03.에는 법정지상권의 성립요건을 다루면서 전형적인 case 뿐만 아니라 특이한 사례도 추가하여
성립요건에 대한 이해도를 높이려 하였다.
04.에는 관습법상 법정지상권에 관한 다양한 사례를 추가하여 정확한 개념을 파악하도록 하였다.
05.에는 입문자들이 헷갈려하는 법정지상권의 성립시기와 처분시점의 차이를 설명하였다.
06.에는 법정지상권의 존속기간의 예측이 관심물건의 입찰여부를 결정하는 경우도 있다.
07.에는 지료연체 시 대응방법을 서술하였다.
08.에는 법정지상권을 어떠한 경우에 소멸시킬 수 있는지? 설명하였다.
09.에는 공유지분의 유형에 따라 법정지상권이 성립하는지? 불성립하는지? 깔끔하게 한방에 정리하였다.
10.에는 다양한 상황에서 낙찰물건을 해결하는 과정을 사례로 보여준다.
11.에는 민법 제622조 차지권 관련 사례를 제시하면서 확실한 정리가 가능하도록 하였다.
12.에는 분묘기지권을 설명하면서 입찰해야 되는 분묘를 설명하였다.
13.에는 이론 파트에 추가하지 못한 기타 사례를 추가하였다.

1천만원이안되는 소액으로도 얼마든지 가능합니다. 더구나 대출도 필요 없습니다.
소액으로 낙찰받아 꾸준하고 안정적인 수익을 낼수 있는 분야가 특수경매시장입니다.

※채무자의 채권변제에 대한 의지를 확인
채무자가 개인회생신청을 하고 2021.02.17 채무자에 대한 강제집행에 대한 중지명령이 내려졌다.
채무자는 집행법원에 강제집행정지신청서를 제출하였다.(2021.02.24.)

무슨 이유로 매각불허가결정이났을까?
채무자가 개인회생신청을 하였고 강제경매로 진행되는 사건이므로
회생에 대한 심사기간 동안 경매진행의 중지(포괄적 금지명령서)를 신청한 것이다.

  작가 소개

지은이 : 차건환
(현) 감정평가사무소 운영(현) 패스트캠퍼스 <특수물건 심화사례 과정> 담당(전) 스피드옥션 <사례로 풀어보는 법원경매감정평가서 분석> 강의(전) 캠퍼스부동산스쿨 <특수물건의 수익실현 특강>서강대학교 공공정책대학원 졸업공·경매 투자(약20년)감정평가사, 공인중개사, 주택관리사네이버 카페 <차건환의 돈쭐경매> 운영유튜브 <돈쭐경매 > 운영(예정)저서, 《감정평가사가 알려주는 정년없는 부동산 경매》 《스타트! 소액특수경매》

  목차

프롤로그
법정지상권

01 법정지상권이 무엇인가?-12

01-1 법정지상권이라는 것이 왜 생겼을까?-13
01-2 법정지상권이라는 것은 무엇일까?-17
02 법정지상권의 종류는 6가지가 있어요 그 중에 2개가 중요해요-19
밀양 2019타경3993개인회생 및 파산을 알고 매도가능성을 파악한다.-20
※개인회생(개인파산)이란?-22
※별제권-24
마산 2019타경6863매각불허가 사유-25

03 법정지상권의 성립요건(민법 제366조)-28

03-1 토지에 저당권이 설정될 당시 건물이 존재해야 한다.-29
※공사중단 건물도 등기가 될까?-29
성남 2016타경6400--생애 첫 10억대물건 낙찰-30
※건축행정시스템 세움터-32
대구 2018타경985--법정지상권 강사도 모르는 CASE-33
여주 2019타경36993결과가 궁금하다-36
※헷갈리는 부합물, 종물의구분방법-39
03-2 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일-40
순천 2016타경10619(2)--근저당 설정 당시 소유자가 다르네-40
※명의신탁이 무엇이고 유형은 어떤게 있을까?-41
여주 2020타경33174법정지상권이 불성립하더라도 관습법상 법정지상권은 성립해요-42
춘천 2018타경3959부당이득반환 및 건물철거 소장-43
03-3 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권설정-48
03-4 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 각각 달라져야 한다.-48
※담보지상권은 무엇이고 말소가 될까?-48

04 관습상 법정지상권의 성립요건-49

04-1 토지와 건물이 처분 당시 동일인 소유에 속할 것-50
상주 2015타경2647(5)-본압류로 이행되지 않은 가압류는 처분시점이 될 수 없다.-51
영월 2016타경3773최초의 동일시점을 주의하여야 한다-52
논산 2018타경20329소송에서 점유취득시효를 주장합니다.-54
※부동산점유취득시효란?-57
※소멸시효 제도-58
논산 2017타경4696과일을 장검으로 썰어서야 되겠는가?-60
논산 2016타경21175법정지상권 성립이 불분명해도 입찰가능한 물건-64
04-2 매매 기타 적법한 원인에 의해서 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.-65
04-3 철거특약의 부존재-66

05 법정지상권의 성립시기-67

※처분시점과 성립시점의 명확한 구분-68

06 법정지상권의 존속기간-69

06-1 법정지상권의 존속기간은 지상물의 종류에 따라 다르다-70
06-2 관습상 법정지상권은 존속기간이 약정되지 않은 것으로 본다.-70
06-3 지상권자의 갱신청구권, 지상물매수청구권-71
제주 2020-12831-001-- 낙찰자의 예측이 가능한 CASE-71
군산 2021-02416-001-- 낙찰자의 예측이 가능한 CASE-73

07 지료-74

경주 2014타경4534지료연체시 대응방법-78
※공유지분물건의 지료청구상대방-80

08 법정지상권의 소멸-81

08-1 법정지상권의 포기, 당사자간 계약(임대차계약)-82
수원 2016타경15456법정지상권을 소멸시키는 임대차계약서 작성-83
08-2 지료연체와 지상권소멸청구-84

09 법정지상권의 주요 판례-85

09-1 법정지상권이 성립하는 경우-86
09-2 법정지상권이 성립하지 않는 경우-89
09-3 공유관계와 법정지상권-92
의정부 2016타경30329(7)--애초에 토지는 공유지분 건물은 단독소유-94
진주 2016타경31458(2)--낙찰 후 매수해 줄 사람을 찾는 등기부 분석-98
상주 2017타경3248물건 현장조사 및 입찰 시 알면 좋은 팁-99
※감정평가서에 명시되지 않은 나지상정 가격 계산하는 법-100
※헷갈리는 공유관계와 법정지상권 한방에 정리(Case별)-101
09-4 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우-103
09-5 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는 경우-104

10 법정지상권의 해법-108

10-1 법정지상권 권리분석-109
10-2 성립여부를 확인하기 위한 자료-109
상주 2015타경3398(5)--법정지상권이 성립해도 쉽게 팔아먹는 물건-110
※국토지리정보원 항공사진 보는 법-111
10-3 건물만의 매각-114
※대법원 1991.6.11. 선고 91다9299판결-114
여주2013타경 19439판례를 알면 투자물건이 보인다-117
공매2020-19390-001-물건검색만 부지런해도 독점시장이 보인다.-119
10-4 토지만의 매각-122
※법정지상권 물건의 기본적인 처리 순서-122
충주 2019타경31845토지낙찰 후 건물경매의 과정-123

11 차지권-127

11-1 개념 및 성립요건-128
11-2 존속기간-130
11-3 건물양수자와 대항력-131
영월 2017타경1224--차지권이 성립해도 팔아먹는 유형-132

12 분묘기지권-134

12-1 분묘기지권의 유형(3가지)-135
평택 2022타경42571채무자측의차순위매수신고후 낙찰-136
12-2 장사법(분묘기지권 불성립)-137

13 적용사례-140

정읍 2015타경5935(1)--낙찰 후 되팔 수 있는 물건인지 판단하는 법-141
대구 2015타경102101-나무만 보지말고숲을 보는 특수경매-142
영동 2016타경1696-치열한 경쟁이 예상되는 물건의 낙찰-143
정읍 2015타경6990임차인의 배당요구와 채권자의 배당배제신청-144
거창 2020타경1712(1)--낙찰 후 바로 복등기로 매도-145
서산 2017타경4749낙찰 후 도로확.포장 공사로 수용보상되다-146

부록1 법정지상권 성립 유형-150
부록2 법정지상권 불성립유형-154

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