도서 소개

1기 신도시란 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시를 말한다. 1989년 4월 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 서울 근교 5개의 1기 신도시 건설계획을 발표했다. 그렇게 1992년부터 입주가 시작된 1기 신도시가 어느새 30년이 지나 노후주택이 되고 있다.

수도권의 아파트 시장은 이제 재건축 이슈를 피할 수 없다. 재건축 연한 30년 도래한 주택들이 쏟아지는 시기가 도래했기 때문이다. 그중에서도 특히 지금은 1기 신도시 재건축의 밑그림이 그려지는 시기다. 30년이 도래한 1기 신도시의 노후 아파트 단지들의 재건축이 순차적으로 진행될 것이기에 나의 상황에 맞는 맞춤형 투자, 실거주 전략이 필요하다.

메디테라가 하루 2명씩 밀착 동행해 1기 신도시 각 지역을 6개월 이상 꾸준히 임장하며 공부한 결과를 꾹꾹 눌러 담은 단 한 권의 임장보고서. 이를 책으로 만들 정도로 수준 높은 임장보고서를 쓰기까지 3년이란 세월이 흘렀다. 각 지역 담당자의 ‘보고서 장점’과 ‘챙겨볼 포인트’를 먼저 확인하고 그들만의 투자 노하우까지 알짜배기 임장 내공이 모두 수록됐다. 부동산 투자가 처음인 사람에게 마치 옆에서 이야기해주듯 지역별 빅데이터 요소와 현장 조사의 모든 것을 정리한 단 한 권의 책으로 함께 1기 신도시를 걸어보자.

  출판사 리뷰

지금은 1기 신도시 재건축 투자의 시대다
안전하고 가성비 좋은 아파트를 가질 기회, 재건축에 답이 있다!

재건축 투자의 시대, 자신이 가진 금전적 시간적 상황에 맞춰 최고의 선택을 해야 후회가 남지 않는다. 투자든 실거주든 전략이 필요하다. 저평가, 테마형으로 접근할 것인가? 최고의 상품, 입지를 선택할 것인가? 아니면 자녀에게 증여할 목적인가?
선택의 문제다. 재건축 투자는 흐르는 시간을 내편으로 만드는 초장기 투자가 될 수도 있고, 부동산 경기 흐름을 파악하고 사고파는 단기 투자처가 될 수도 있다.
재건축 시장은 부동산 열기가 가라앉고 거품이 꺼지기 시작할 때 눈여겨봐야 할 투자처이기도 하다. 분위기에 영향을 많이 받는 재건축시장이기에 자신만의 투자기준이 명확해야 흔들리지 않고 마음 편하게 보유하거나 실거주하면서 온전히 수익을 가져갈 수 있다.
그동안의 상승장에서 기회를 놓쳤다고 생각한다면...하락장에 재건축이 될 만한 가능성을 가진 아직 가격상승이 주춤하거나 가격이 하락한 아파트를 눈여겨보고 잡아둘 기회가 오고 있다.

1기 신도시 지역 분석을 끝냈다면
주요 임장 포인트, 수혜 단지는 물론
특화된 투자 노하우까지 한눈에

1기 신도시 5곳-성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본-의 입지 분석, 임장 지도, 추천 동선, 핵심 단지의 주요 이슈를 하나씩 잘게 쪼개서 보여준다. 누구라도 이 책 하나만 봐도 1기 신도시의 거리 곳곳이 눈에 보이듯이 생생하게 현장감 있게 그려진다.
첫 번째 도시 분당은 재건축 최대 수혜 지역으로 이슈를 몰고 있다. 분당 담당 조사자는 이미지와 함께 꼭 확인해야 하는 핵심 포인트를 적재적소에 요약했다. 바로 보고서만 들고 분당으로 임장을 가도 어려움이 없을 정도로 정리했고, 현장에서 바로 써먹을 수 있는 핵심 질문 리스트까지 더했다.
두 번째, 무한한 도약이 가능한 일산이다. 두 자릿수의 투자 물건을 운용하는 실전 투자자의 눈으로 지역을 분석한 수익을 내기 위한 정보가 가득한 임장보고서다. 다른 지역과 다르게 호재가 많고 변화가 기대되는 지역으로, 지역 분석 개요가 잘 짜여 있다. 투자자의 생각과 눈을 따라간다고 생각하며 볼 수 있도록 통합재건축, 일반재건축 단지와 리모델링 단지, GTX 호재에 영향을 받는 단지를 살펴볼 수 있다
매력적인 가격을 가진 도시 평촌을 걸어보자. 구역별 차이를 알기 위한 핵심 질문과 비교 단지까지 제안해 알찬 임장을 위한 내용을 담았다. 수요층의 흐름을 살펴야 하는 지역으로 임장 포인트 질문을 활용해 단지별 특징, 해당 단지 시세, 사진까지 정리되어 있어 평촌 임장 시 최고의 임장가이드 역할을 할 것이다.
다르기에 더 특별한 도시, 중동보고서는 부동산중개업 사장님들을 들었다 놨다 하며 캐낸 고급 정보를 자료와 함께 정리했다. 중동의 시기별 변화된 시세와 거래량을 정리해 임장에 나섰을 때 시간은 아끼되 조사 효율성은 높일 수 있는 데이터가 담겼다.
마지막으로 작지만 알찬 도시, 산본이다. 실수요자든, 투자자든 지역을 어떻게 봐야 하는지 현장 요소를 스스로 질문과 답을 잡아가면 쓴 임장보고서이다. 단지별로 메인(리모델링, 재건축, 호재 등) 주제에 맞게 나눠 정리해 임장 시 편하게 골라 갈 수 있도록 정리했다.
어쩌면 지금 그 기회의 순간이 오고 있는지 모른다. 기회는 준비된 자에게만 오는 법이다. 그것이 바로 지금 1기 신도시를 공부해야 하는 이유이기도 하다.

분당은 1기 신도시 대장 지역으로, 용적률은 169퍼센트로 가장 낮고 거주 선호도는 높아 재건축 사업성도 좋은 도시로 평가되고 있습니다. 그리고 윤석열 정부의 ‘1기 신도시 재건축 특별법 추진’ 공약의 ‘역세권 용적률 500퍼센트 상향’, ‘재건축 절차 단축’ 및 ‘선도지구 지정’ 조건에 가장 부합하는 최대 수혜 지역으로 꼽히고 있습니다. 성남시 분당구는 고속도로 4개(경부고속도로, 수도권 제1순환고속도로, 용인서울고속도로, 제2경인고속도로)와 고속화도로 2개(분당수서간도시고속화도로, 분당내곡간도시고속화도로)를 이용할 수 있어 서울시로 접근하기 좋은 광역 교통망을 잘 갖춘 도시입니다. 여기에 추가 호재로 판교역과 이매역 사이에 공사 중인 GTX-A 성남역이 있으며, 송도~월곶~판교를 잇는 월곶판교선(월판선)은 2026년 개통을 목표로 공사 중에 있습니다. 또한 경기도와 국토교통부는 성남시에 ‘경기도 도시철도망’ 3개 노선(성남 1호선, 성남 2호선, 8호선 판교 연장)구축을 계획하고 있습니다
<분당신도시를 주목하는 이유>.

이러한 교통망과 일자리 확충만으로도 충분히 투자 매력도가 상승하지만, 일산은 전통적으로 오마초·오마중, 정발초·정발중을 중심으로 하는 학군과 우수한 학원가가 갖추어져 있어 예전부터 학부모들에게 꾸준히 선호되는 지역입니다. 뿐만 아니라 주요 단지를 가로지르는 넓고 푸르른 공원과 생활 편의시설이 골고루 발달되어 살기 편하다는 점도 일산의 큰 장점입니다. 또한, 정부 정책과 맞물려서 1기 신도시 중 상대적으로 높은 대지지분과 낮은 용적률로 사업성이 높아 윤석열 정부가 추진하는 재건축, 리모델링 정책의 효과를 누릴 수 있는 지역이기도 합니다.
<임장 후 생각 정리>.

도로망은 서울외곽순환도로를 통해 서울로 이어집니다. 철도망은 현재 있는 4호선부터 앞으로 만들어질 월판선, 인동선, GTX까지 철도교통망이 더 좋아질 것으로 계획이 되어있습니다. 기대감이 큰 모습을 확인할 수 있습니다. 실제로 인덕원역이 GTX 호재로 인해서 2021년 역대급 상승을 하기도 했었습니다. 호재가 발현되기까지 꽤 시간이 남은 만큼, 호재가 어떻게 가격에 선반영 됐는지, 어떻게 빠지는지, 이후에 호재가 실현됐을 때 가격 흐름이 어떻게 변화할지 모니터링 할 수 있는 좋은 공부가 되겠습니다.
<안양시 평촌신도시 그곳이 궁금하다>.

  작가 소개

지은이 : 메디테라(정은숙)
대학병원 응급실 간호사로, 중고등학교 보건교사로 직장생활을 열심히 했지만 경제적으로 힘든 시기가 있었습니다. 아무리 맞벌이를 하며 발버둥을 쳐도 아픈 아이에게 드는 병원비로 흔들리는 가정경제를 막을 수 없었습니다. 그렇게 막막하던 때에 시작한 부동산 투자가 인생의 전환점이 되었습니다. 평생직장인 학교선생님까지 그만두고 더 이상 월급과 연금에 매달리지 않도록 파이프라인 시스템을 구축하고 있습니다. 헛되게 일만 열심히 하며 살지 않도록, 늙어 죽을 때까지 일개미로 살지 않을 수 있도록 노력한 만큼 여생을 편히 보낼 수 있는 방법을 함께 공유하고 싶습니다. 현재 부동산 지역분석 칼럼리스트로 활동하고 있으며 저서로는 <부동산 처방전>이 있습니다. 또한 블로그 메디테라의 힐링재테크(https://blog.naver.com/voiceoffree) 에서 꾸준히 최신의 지역분석기를 공유하고 있습니다.

지은이 : 모멘토
신혼집 전세금 폭등으로 위기감을 느껴 아파트 투자를 시작. 분양권과 오피스텔 등 다양한 투자로 5년 만에 자산 증가 10배 달성. 현재 모두의 성공을 위한 멘토인 ‘모멘토’로 활동중

지은이 : 희아(이수정)
뉴리치를 꿈꾸는 6년차 사업가이자 부동산 투자자인 프로 N잡러. 투자 공부 3년 만에 20여 채를 매수, 그중 절반 이상을 매도한 실전 투자가

지은이 : 돈디(강영화)
11년차 직장인이자 스타트업 디자이너. 돈 만드는 여러 실험을 하는 모험가

지은이 : 송아
청약으로 수도권에 내 집 마련 후 부동산 투자 매력에 빠짐. 일사병에 걸릴 정도로 열정 임장을 다니며 얻은 노하우로 순자산 30억을 향해 전국을 무대로 투자중

지은이 : 풀리
평범한 워킹맘. 새벽 4시 기상에 점심시간까지 아껴가며 3년 만에 10채를 매수, 재테크로 삶이 풀리고 있는 3년차 투자자

  목차

프롤로그 2권을 열며 8
임장보고서 이렇게 활용해보세요! 16

1 재건축 최대 수혜 지역, 분당 모멘토
분당신도시를 주목하는 이유 34
재건축·리모델링 추진 단지
임장 지도&시세 지도 41
무조건 따라가는 재건축 단지 임장 동선 44
무조건 따라가는 리모델링 단지 임장 동선 48
부동산 임장 시 바로 써먹는 핵심 질문 리스트
54
현장 임장 후 분당에 대한 생각 정리 56

2 무한한 도약은 무죄, 일산 희아
왜 일산을 주목해야 하는가? 68
임장 전 필수 체크 78
임장 실전에 나서다 88
임장 후 데이터 분석으로 더하는
임장 내공 98
임장 후 생각 정리 107

3 매력적인 가격을 가진 도시, 평촌 돈디
안양시 평촌신도시, 그곳이 궁금하다! 114
왜 평촌을 봐야 하는가? 124
평촌신도시의 호재 126
임장하기 134
지도를 들고 직접 다녀 봅시다! 138
수요의 차이를 비교하자 140
임장 가서 이런 포인트를 보고 질문하자 145
현장의 목소리 (9~10월, 12월, 2~3월) 147
평형대별 리딩 단지 149
다음 장을 준비하자 : 투자 전략 151

4 다르기에 더 특별하다, 중동 송아
중동신도시를 봐야 하는 이유 158
임장하기 전 지역조사 및 과거 흐름
파악하는 방법 160
임장하며 입지 분석, 현재 흐름과
현장 분위기 파악 174
임장 후 나의 생각 정리 191

5 작지만 알차고 활발한 도시, 산본 풀리
왜 산본인가? 198
산본 어디를 봐야 하는가? 202
산본 무엇을 봐야 하는가? 219
임장 동선 238
임장 포인트 243
임장 후 생각 245
생각 톡톡 260

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