도서 소개

《대한민국 부동산의 역사》는 한국 경제의 핵심인 부동산의 과거와 현재 그리고 미래를 조망하는 책이다. 조선일보와 FnGuide가 선정한 가장 신뢰받는 애널리스트이자, 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 깊은 안목과 풍부한 사례를 바탕으로 부동산 투자의 핵심을 꿰뚫는 통찰을 선사한다.

1부는 대한민국 부동산 시장의 통사(通史)로, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 시장 사이클을 다룬다. 부동산 시장에서 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인과 결과를 분석하며, 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어, 부동산 시장을 읽어내는 안목을 제시한다.

2부는 12개의 이슈를 통해 한국 부동산의 핵심 쟁점을 다룬다. 부동산의 매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택은 무엇인지 알려 주어 투자에 유용한 정보를 제공할 뿐만 아니라, 중국과 일본의 사례를 통해 대한민국 부동산 시장의 현재를 조망하고, 나아가 대한민국 부동산이 나아가야 할 모범적인 미래상을 제시한다. 특히 "제2의 강남은 어디일까?"를 다룬 15장은 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공할 것이라 자신한다.

부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 '나선'의 형태로 발전하고 있다. 과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다. '부동산 불패' 신화가 이어지는 대한민국에서 부의 흐름에 올라타고 싶다면, 《대한민국 부동산의 역사》는 최고의 안내서가 되어 줄 것이다.

  출판사 리뷰

매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 있을까?
성장 잠재력이 높은 부동산의 조건은 무엇일까?
부동산으로 돈 버는 법을 알고 싶다면, 《대한민국 부동산의 역사》에 주목하라!

《대한민국 부동산의 역사》는 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 《대한민국 돈의 역사》에 이어 대한민국 경제사를 다룬 책이다. 홍춘욱 박사의 깊은 안목과 역사에 관한 지식 그리고 풍부한 사례를 담아낸 명저이자 필독서다.

이 책의 가장 큰 장점은 부동산 시장을 이해하는 실용적이면서도 확실한 정보를 제공한다는 점이다. 투자에서 어려운 것이 매수, 매도 타이밍을 잡는 것이다. 저자는 부동산 시장의 다양한 신호를 분석해 사야 할 때와 팔아야 할 때를 파악하는 방법을 설명하며, 이때 본인의 매매 경험까지 녹여 내 생생한 정보를 제공한다.

또한 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목도 제공한다. 현재 대한민국 부동산의 핫 플레이스는 바로 강남이고, 많은 사람이 제2의 강남을 찾고 있다. 실제로 서점에 가면 '제2의 강남'이라는 수사를 붙인 책을 어렵지 않게 발견할 수 있다. 저자는 이러한 접근법을 철저하게 되짚으며, 대한민국 부동산이 지닌 고질적인 문제를 고발한다. 나아가 진짜로 성장 잠재력이 높은 곳의 조건이 무엇인지 알려 주고, 목돈이 아니어도 투자할 수 있는 대안적 방안까지 제시한다.

마지막으로 이 책은 대한민국 부동산의 역사를 조선 시대부터 오늘날까지 다루어 독자에게 풍부한 교양을 선사한다. 게다가 역사를 통한 접근은 부동산처럼 복잡한 대상을 제대로 이해하는 탁월한 공부법이기도 하다. 주변의 뜬소문에 흔들리지 않는 확실한 식견을 갖추고 싶다면, 《대한민국 부동산의 역사》만큼 좋은 선택이 없을 것이다.

요즘은 투자 정보가 넘쳐난다. 그러다 보니 무엇이 소음이고 무엇이 신호인지 구분하기가 갈수록 어려워지고 있다. 유튜브에는 "마지막 버스 떠납니다. 지금 안 사면 10억 더 줘야 합니다." 같은 자극적인 콘텐츠가 가득하다. 하지만 2020~2021년, 이런 자극적인 소리에 허겁지겁 주택을 구입했다가 낭패를 본 '영끌족' 사태를 우리 모두 목격했다.

만약 이때 부동산의 역사를 알고 있었다면, 다른 선택을 할 수 있었을까? 저자인 홍춘욱 박사는 2016년에 구입했던 아파트를 2020년 버블의 한가운데서 매도했다. 이유는 3가지 이상 징후를 발견했기 때문이다. 첫째는 갭 투자 붐이었다. 당시 전세와 매매의 차이가 작다며 주택을 매수하는 사람이 늘어나는 것을 보고 시장이 위험한 상태에 도달했다고 판단했다. 둘째는 인플레 위험이 커지며 시장 금리가 상승한 것이었다. 이는 갭 투자 붐에 악영향을 미치는 요소였다. 셋째는 정부가 규제를 강화하며 돈줄을 조이기 시작했다는 점이었다. 그 결과는 2022년 수많은 '빌라왕' 사태로 돌아오게 된다. 홍춘욱 박사는 이 신호들을 바탕으로 버블에 매도할 용기를 낼 수 있었다고 말한다.

위 사례에는 우리가 대한민국 부동산의 역사를 알아야 하는 모든 이유가 담겨 있다. 우선, 정부 정책을 보면 부동산 시장의 향방이 보인다는 점이다. 과거부터 부동산 시장은 정부 정책에 따라 상승과 하강을 경험했고, 이 역사를 안다면 앞으로 시장이 어떻게 전개될 것인지 어느 정도 가늠할 수 있다. 다음으로 금리의 영향이다. 2000년대 이후 금리 변화가 부동산 시장에 끼치는 영향이 강화됐고, 이를 제대로 이해한다면 상승과 하강에 올바른 대처를 할 수 있다. 마지막으로 과열 징후를 읽어내는 법을 알 수 있다. 단순히 부동산 가격만 살펴보는 것이 아니라, 인플레와 임금 상승률, 수출 경기, 역사적 고점 등을 종합적으로 고려하면, 지금 상승이 필연적 결과인지 과열된 버블인지 알 수 있게 된다.

대한민국 부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 '나선'의 형태로 발전하고 있다. 1960년대까지만 해도 시장의 향방은 공급량에 좌우되었다. 하지만 1970년대부터 글로벌 경기가 영향을 미치기 시작했고, 2000년대부터 금리의 영향이 확대되었다. 이제는 한두 가지 요인으로 부동산의 향방을 이야기할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.

문제는 부동산이 복잡하다고 모른 채 지나갈 수 없다는 점이다. 부동산은 의식주의 하나이자, 대한민국의 돈이 몰려 있는 경제의 커다란 축이기도 하다. 돈을 벌고 싶다면, 아니 최소한 손해 보며 살고 싶지 않다면, 우리는 대한민국 부동산을 반드시 공부해야 한다. 그리고 부동산의 역사를 공부하는 것만큼 탁월한 방법은 또 없다. 《대한민국 부동산의 역사》는 부의 흐름에 올라타는 내공과 식견을 갖추는 좋은 시작이 될 것이다.

조선 후기의 실학자 정약용이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다. (...) 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을 벗어나지 말라고 신신당부했다.
_1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

1950년 4월, 주한 미국 대사 존 무초가 농민이 더는 사회 불만 계층이 아니라 "가장 사회 안정을 바라는 계층"이라고 분석한 것이 사회 변화를 극명하게 보여 준다. 1950년 6월 25일 북한의 남침 이후, 남조선 노동당의 예상과 달리 대대적인 친북 무장봉기가 일어나지 않은 데에는 농지 개혁이 결정적 기여를 한 것으로 볼 수 있다.
_3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?,


강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다. 전 국민의 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는 흔들리지 않는 기반 위에 올라서게 된다. 앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 '강남의 승리'로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다.
_4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!,

  작가 소개

지은이 : 홍춘욱
경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 31년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다. 연세대학교 사학과를 졸업한 후 고려대학교 대학원에서 경제학 석사, 명지대학교에서 경영학 박사학위를 받았다. 1993년 한국금융연구원을 시작으로 국민연금 기금운용본부 투자운용팀장, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재는 프리즘 투자자문 대표로 일하고 있다. 2016년에는 조선일보와 FnGuide에서 '가장 신뢰받는 애널리스트'로 선정되었다. 저서로는 《대한민국 돈의 역사》, 《50대 사건으로 보는 돈의 역사》, 《돈의 흐름은 되풀이된다》, 《돈의 역사는 되풀이된다》, 《홍춘욱의 최소한의 경제 토픽》, 《투자에도 순서가 있다》 등 다수의 베스트셀러가 있다.

  목차

서문

1부.
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
6장. 공급 앞에 장사 없다!
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

2부.
10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?
14장. 새집 줄게, 경기도 살자
15장. 제2의 강남은 어디일까?
16장. 한국 부동산, 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20장. 서울 아파트값 잡는 법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

부록 Ⅰ. 조선시대의 경제성장과 돈 가뭄 이야기
부록 Ⅱ. 분업이 너희를 자유롭게 하리라
부록 Ⅲ. 일제는 토지 조사 사업으로 어떠한 이익을 얻었나?
부록 Ⅳ. 서유럽의 가족주의 문화는 왜 소멸했을까?
부록 Ⅴ. 개신교가 교육에 열정을 쏟은 이유는?
부록 Ⅵ. 금본위제란?
부록 Ⅶ. 효율 임금이란?
부록 Ⅷ. 중국의 그림자 금융 규제는 왜 실시되었나?
부록 Ⅸ. 용적률이란?
부록 Ⅹ. 콜 옵션이란?
부록 ⅩⅠ. 투자하기 좋은 미국 리츠 ETF는?

참고 문헌

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