도서 소개

저자는 이 책에서 인구’와 ‘부동산 위치’의 중요성을 거듭 강조하였다. 더불어 가치와 가격을 구분하여 하수 인생을 접고 고수로 살 수 있는 왕도를 살펴보고자 한다. 이 책은 '초보자가 반드시 인지할 점', '땅투자의 핵심사안', '고수와 하수의 차이', '고수로 가는 지름길' 등으로 구성되어 있다.

  출판사 리뷰

머리말

집값은 폭락한다. 지금, 여전히 공급과잉현상과 거품가격 논란이 가시지 않은 상태이기 때문이다. 부동산 풍선효과는 아파트가 대변하는 게 현실.

어느 한 지역의 아파트가 급등세라면 다른 지역은 광범위 하게 하향 곡선이 따르기 마련이다. 땅의 특징과 다를 수밖에 없기 때문이다. 연계성은 거리와 관련 있지 않으랴. 연계성 범위는 한정되기 마련. 반드시 인구분포도는 한계선이 존재하기 때문이다. 연계성은 인구와 밀접한 것이다. 인구가 부족한 상태에서의 아파트에 관한 간접효과는 볼 수 없다. 지난친 쏠림현상이 화근. 일시적 현상에 불과하다.

예컨대, 견본주택 앞의 청약광풍의 끝이 보이지 않을 것 같으나, 조금 지나 그 열기가 식어버린다. 떴다방 자취마저 사라져 허무하기까지 하다. 일단 들어간 가격거품은 쉽게 빠지지 않는다. 부동산 주인과 중개인의 힘은 시장을 자극한다. 미분양 및 악성미분양 증상으로 이어져 결국엔, 가격떨이증상으로 연결되고 만다. 이 때 땅은 요동, 미동 과정을 거칠게 거치게 된다. 인근 용도변환(예. 제3종 일반주거지역)에 대한 후광효과를 크게 보기 때문이다.
땅과 아파트의 차이점은 크다. 집값 오를 것이라는 판단은 무의미하다. 무모한 것. 부동산 경기와 실물경기, 그리고 부동산 관련 정책(예. 전매 및 대출완화)에 민감한 부동산이 ‘부동산의 꽃’인 아파트 아닌가.

그러나 땅은 그런 외부 영향력에 강한 내성과 내구력을 갖춘 재화다.

필자 생각엔, 집값폭락하면 땅값이 오를 것으로 보인다. 아파트 미분양의 근본 원인은 공급과잉의 광풍보단 가격거품에 있지 않은가. 대다수 무주택서민 입장에선 화려한 아파트 군락들은 한낱 그림의 떡에 불과한 것이리라. 제아무리 좋다한들 무슨 소용이랴. 매입자 입장에선 자금부족증상에 허덕이는 마당에 입안에서는 군침만 맴돌 뿐이리라. 무리한 대출경로를 통하지 않고선 아파트 구입은 거의 불가능하다. 무리한 대출이라는 무모한 행동과 집 투자라는 오산이 낳은 산물이 집거지의 다량 속출 아닌가.

여주선(판교~여주간) 영향으로 서울인구는 급감세 증상을 면치 못할 것이다. 서울 집값과 전셋값 불안증세가 심해 여주선 광주, 여주, 이천 향해 수많은 집없는 서민들이 마치 아프리카 누떼처럼 대이동을 강행할 것이다. 서울 대비 거품 빠진 집값에 자극 받아 움직이는 것이다. 집값이 저렴하다는 소식에 실수요 목적으로 움직일 무주택자 입장에선 어쩔 수 없이 급히 이사할 수밖에 없는 것이다. 준노숙인 입장에 처한 자들에겐 집값 저렴한 지역은 큰 희망이다. 투자 목적으로 움직이는 자에겐 아파트 오름세가 자극제가 될 수 있지만 말이다.

무주택서민들의 대이동으로 광주와 여주와 이천 땅값은 급등세를 이어갈 것이다. 한 지역의 땅값은 인근 집값 영향력보단 인구 영향력을 많이 받기 때문이다. 집값폭락으로 해당지역으로 서민들이 대이동하면 그곳의 땅값은 이동하기 마련 아니랴. 집값폭락세가 광범위하게 이어진다면 땅값오름세가 뒤따를 게 뻔하다. 이는 과거 관례상 극히 당연한 이치 아닌가?

‘집 투자예정자(예비하우스푸어)’들이 잊지 말아야 할 점은, 선거 바람에 주의하지 않으면 안 된다는 점이다. 선거 바람이 예전만 못해서다. 과거, 표심을 잡기 위해 후보자들 입김에 여러 개발공약과 정책이 쏟아지면서 부동산 가격상승을 이끌었으나, 2000년 이후 분위기가 달라져 집값에 대한 영향력은 많이 약화되었다. 그러나 땅값은 다르다. 개발공약에 예민한 부동산이 땅이기 때문이다. 정치후보자들, 위정자들 공약엔 공통점이 있다. 집값 잡겠다는 후보자는 다양하지만 땅값 잡겠다는 무모한 공약을 던지는 어리석은 자는 없다는 점이다. 집과 땅의 속성이 그만큼 판이하다는 증거다.
주택은 실수요 공간이지만 토지는 투자 공간이다. 집거지 발생을 막을 수 있는 길은, 집을 투자 공간으로 여기지 말아야 하는 것이다. 집은 의식주 중에 주에 해당한다. 결코 주(住)가 땅은 아니다.

바야흐로, 집거지가 늘어나는 시대이다. 다만, 땅주인 수는 급증세를 유지할 것으로 예상된다. 땅 투자자가 급증한다는 얘기다. 장수시대에 맞게 투자의 연령대가 파괴된 지경. 남녀노소 소액으로 투자하겠다는 맘이 강하다. 다만, 땅투자 시, 무엇이 급소인지 잘 인지하지 않으면 안 된다. 집 매수 행위보다 땅 투자 행위가 훨씬 난해하기 때문이다.

요는, 땅 투자의 핵심은 인구와 위치다. 투자자가 절대로 한시도 잊어선 안 될 주요사안이다.

이번 책에선 이런 점을 염두에 두고 ‘인구’와 ‘부동산 위치’의 중요성을 거듭 강조하였다. 더불어 가치와 가격을 구분하여 하수 인생을 접고 고수로 살 수 있는 왕도를 살펴보고자 한다.

장수시대에 집과 땅 중 어느 것을 선택할 것인지는 전적으로 여러 독자 분들의 몫이지만 집 시대는 분명코 끝난 것 같다. 필자 입장에선 100% 실수요 종목으로 여기기 때문이다. 여러분 입장도 필자와 크게 다르지 않다고 여겨진다.

부디 이번 책이 여러분에게 많은 도움이 되어 바른 투자의 길라잡이 역할이 되었으면 하는 바람이 간절하다.

김 현 기

  작가 소개

저자 : 김현기

  목차

1. 초보자가 반드시 인지할 점
‘장수시대에 딱 맞는 투자종목’ 19
‘믿음과 부동산’ 23
‘예비지주가 할 일은?’ 25
‘영원히 변할 수 없는 하수의 단견(단점)’ 28
‘부동산의 모든 걸 대변할 수 있는 것?’ 32
‘땅 초보자가 먼저 인지할 사안’ 34
‘집값 떨어지면 땅값 급등할 수 있다’ 37
‘집값의 특징과 땅값의 특징’ 41
‘수도권 불패신화가 쉽게 식지 않는 이유’ 43
‘개발과 희망, 그리고 희생’ 46
‘세월에 강한 부동산 종목은?’ 49
‘땅 투자자 유형과 집 매수자 유형’ 54
‘부동산 투자 시기와 기회’ 56
‘여주선 복선전철에 관한 관심도가 높은 이유’ 60
‘위성사진의 한계’ 63
‘지역선정의 중요도<위치선정의 중요도<위치선점의 중요도’ 65
‘인물의 중요성>지상물의 중요성’ 67
‘정계약 해약률이 높은 이유’ 69
‘집거지와 땅거지의 차이점 71
‘역세권 땅 투자지역의 두 가지 모형’ 75
‘잠재성 갖춘 지역’ 77
‘부동산 전망의 재료는 (체계적인) 부동산 노하우’ 79
‘땅과 아파트의 공통점’ 82

2. 땅투자의 핵심사안
‘역세권의 두 가지 얼굴(좋은 변수와 나쁜 변수)’ 87
‘역세권 땅에 집착하는 이유’ 89
‘도로 접한 땅이 무조건 좋은 건 아니다’ 94
‘부동산의 작은 공간과 큰 공간’ 97
‘지목과 용도보다 더 중요한 것’ 100
‘임야 위치와 농지 위치의 차이점’ 103
‘이런 땅은 절대(!) 사지 마라’ 106
‘몸무게와 잠재력은 정비례’ 109
‘환금성 보장하는 물건의 특징’ 111
‘부동산의 내외부구조’

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