도서 소개

실제 경매 물건을 처리하는 과정에서 소송이 어떻게 영향을 미치는지를 보여준다. 예를 들어, 13분의 2에 해당하는 보잘것없는 토지 지분을 낙찰받아 이를 처리하는 과정에서 소송이 어떤 지렛대 역할을 하는지를 자세히 보여주는데, ‘소송’ 실무를 배우고 익히자는 게 아니라 ‘경매’를 더 잘해보자는 쪽에 방점을 둔 책이다.

이제 막 경매 투자에 관심을 갖고 시작하는 초심자들에게는 두려움을 줄여주는 역할을, 투자 경험이 풍부한 분들에게는 경매 실력을 한 단계 높이고, 까다로운 물건을 처리해 수익을 실현하는 데 도움을 주고 경매 투자의 바이블 역할을 한다.

  출판사 리뷰

나의 권리를 온전한 것으로 만들어주는 소송 경매의 모든 것

우리가 경매 투자를 하면서 소송을 하는 이유는 간단하다. 경매에 나온 부동산은 채권 채무에 의한 권리관계로 법과 소송에 이리저리 찔리고 할퀸 상처투성이 물건일 가능성이 높다. 이런 물건을 낙찰받아 온전한 나의 소유로 만들거나 다시 매각하려면 곪은 상처를 털어내고 곱게 단장해야 한다. 완벽한 물건으로 만들려면 물건 주인이 적극적으로 권리를 주장하고 권리를 확보해야 한다. 법은 주장하지 않는 사람의 권리까지 나서서 찾아주고 보호해주지 않는다. 소송은 나의 권리를 온전한 것으로 만들어주는 가장 적극적인 수단이다. 또한 경매가 어려운 건 여러 이유가 있겠지만, 기본적으로 경매를 지탱하는 두 기둥이 ‘법’과 ‘소송’이기 때문이다. 소송은 경매의 또 다른 얼굴이다. 소송 없이는 경매도 없는 셈이다. 도로나 지분, 거기에 법정지상권이 동시에 얽힌 까다로운 물건이 나왔다면 물건의 처리과정에서 한두 차례의 소송은 불가피해질 수도 있다. 물론 소송이라는 험난한 길을 가지 않고도 협상을 통해 마무리되는 경우도 있지만, 경매 물건 중에는 반드시 소송을 전제로 해야만 풀리는 물건들이 있다. 지분이나 법정지상권, 유치권과 같은 이른바 ‘특수물건’일수록 그럴 가능성이 높다. 이런 과정을 수없이 경험한 필자는 어떤 경우에 어떤 소송을 제기해야 하는지 살아 있는 생생한 경험을 여러분과 공유하기 위해 실전 사례들을 모아 이 책을 출간했다.

‘소송 경매’의 성공 방정식

이 책은 실제 경매 물건을 처리하는 과정에서 소송이 어떻게 영향을 미치는지를 보여주는 게 주목적이다. 예를 들어, 13분의 2에 해당하는 보잘것없는 토지 지분을 낙찰받아 이를 처리하는 과정에서 소송이 어떤 지렛대 역할을 하는지를 자세히 보여준다. ‘소송’ 실무를 배우고 익히자는 게 아니라 ‘경매’를 더 잘해보자는 쪽에 방점을 둔 책이다.
이제부터 외유내강의 경매인의 모습을 목표로 하자. 안으로는 소송 실력을 감추고 있으면서 겉으로는 부드러운 협상력으로 물건을 처리해낼 수 있다면 경매계의 진정한 고수가 될 수 있다. 이 책은 이제 막 경매 투자에 관심을 갖고 시작하는 초심자들에게는 두려움을 줄여주는 역할을, 투자 경험이 풍부한 분들에게는 경매 실력을 한 단계 높이고, 까다로운 물건을 처리해 수익을 실현하는 데 도움을 주고 경매 투자의 바이블 역할을 해줄 것이다!

경매를 하면서 강조하게 된 법언(法諺)이 두 개 있다. 하나는 “법은 권리 위에 잠자는 자의 권리를 보호하지 않는다”는 것이고, 또 다른 하나는 “주장만 하지 말고 입증도 해야 한다”는 것이다. 입증할 수 없는 소송을 피해야 한다. 따라서 입증이 가능한 경우에만 소송을 시작해야 한다.

경매 투자의 첫 번째 단계는 권리분석이고, 두 번째는 적절한 시기와 적절한 금액에 입찰을 하는 것이고, 세 번째 단계가 낙찰 후 해결방안이라 할 것이다. 이 책은 경매 투자의 마무리 단계인 낙찰 후 소송을 통한 문제해결 및 경매 투자금의 회수에 초점이 맞추어져 있다.

공유물 분할을 위한 형식적 경매는 공유자간의 분쟁으로 인해 해당 부동산을 매각해 그 대금을 지분대로 분배하는 게 목적이고, 또한 해당 부동산 전체가 경매 대상이므로 공유자 우선매수권이 주어지지 않는다. 매수를 원할 경우 일반 입찰자와 동일한 자격과 조건으로 입찰에 참가해야 한다.

  작가 소개

저자 : 이종실
토지투자개발 전문가현 ‘명지토지개발아카데미’ 원장으로, 17년간 수천 명에 달하는 수강생을 배출했다. 건축학을 전공하고 건설회사를 운영하던 중, 부동산이 폭락한 IMF 사태를 계기로 토지 경매에 뛰어들었다. ‘명지토지개발아카데미’ 커뮤니티를 만들어 토지에 관심 있는 사람들과 교류를 시작했고, 그동안 쌓아온 노하우를 회원들에게 알려주면서 강의를 진행하던 것이 명지토지개발아카데미의 시작이 되었다. 저자는 ‘토지 투자는 사는 것보다 파는 것이 중요하다’는 지론으로 낙찰 후 팔기까지의 전 과정을 실전사례를 통해 짚어준다. 저자의 강의를 통해 경매로 토지를 직접 낙찰받아 수익을 올린 수강생은 수백 명에 달한다. 풍부한 실전 경험과 다양한 실전사례로 어려운 토지 경매를 쉽고 친절하게 설명하며 수많은 수강생들의 멘토로 절대적인 지지를 받고 있다. 저서로는 《이것이 금맥 캐는 농지 경매다》,《이것이 진짜 도로 경매다》가 있다.

  목차

머리말
추천의 글 ‘소송 경매’의 성공 방정식

Part 01 공유자 우선매수 실전 사례
공유자 우선매수 신청이란?
01 우선매수 신청을 여러 명이 동시에 할 경우
02 입찰보증금을 제출하지 않으면 우선매수 무효
03 우선매수 신청 권한은 1회만 주어진다
04 공유자가 많을 땐 돌아가면서 신청한다
05 우선매수를 몰랐던 공유자가 낙찰자 미납 후 우선매수를 사용하다
06 자격 없는 공유자가 우선매수했다가 추후 불허가
07 여러 필지 매각 때 모든 필지에 지분 있어야 공유자 자격 발생
08 이런 경우엔 공유자 우선매수 신청 자격 없다

Part 02 행정소송의 시작
행정소송이란?
농취증 미발급에 대한 판결문 사례 … 51
01 합법 건물인 공장이 세워진 농지의 경매 … 58
02 주택이 세워진 과수원의 농취증 발급 여부 … 92
03 잘못된 농지전용부담금 부과에 맞선 행정심판 … 101

Part 03 토지 특수 경매 입문
01 까다로운 권리분석을 끝내놓고 … 129
02 명도 협상의 모범 답안? … 143
03 “집 마당에 컨테이너 놓고 살 테니 알아서 하세요” … 162
04 ‘역지분’ 구조도 돈이 되네요 … 170
05 땅 한 필지를 세 사람에게 매각하다 … 179
06 “법은 권리 위에 잠자는 자의 권리를 보호하지 않는다” … 196
07 지분 얼마에 파실래요? … 211

Part 04 소송 송달 후 합의
01 공유자가 미국에 거주한다고? … 219
02 주유소를 허물어달라? … 229
03 욕설만 퍼붓는 공유자와 어떻게 협상하나요? … 242
04 우선매수 권리를 모르는 공유자 … 253
05 헌 건물이 자기 것이라고 하는 이웃집 주인 … 258

Part 05 조정으로 합의한 실전 사례
01 “죽을 때까지 이 집에서 못 나가!” … 273
02 남의 집 마당의 5평짜리 조각 땅 … 288
03 “멀쩡한 건물을 왜 허뭅니까” … 307
04 2,100만 원에 낙찰받은 토지에 7,500만 원짜리 건물을 허물라니요? … 324
05 돌아가실 때까지 지료 낼게요! … 339
부동산 점유 취득시효란? … 356
06 시효취득으로 맞서는 건물주를 응징하다 … 359
07 이웃에서 토지 침범을 취득시효로 명도 거부하다 … 378

Part 06 판결문으로 결정
01 무변론 무대응 … 391
02 건물은 지키고 싶고 많은 돈은 내기 싫고 … 403
03 돈은 안 내고 말로만 하는 자식들 … 416
04 동문서답 … 436
05 무변론 무대응 판결 후 협상 … 446
06 얼마에 지분 파실래요? … 455

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