도서 소개

유교 경전에서 오늘의 부동산 문제를 다시 묻는다. 춘추전국의 혼란 속에서 공자가 외쳤던 정명·부민·균평은 토지 겸병과 불평등, 주거 불안을 겪는 현재와 맞닿아 있다. 다주택과 투기의 구분, 주거 안정의 우선성, 공정한 분배라는 고전의 질문은 여전히 유효하다.

이 책은 불균의 시대에서 출발해 부민의 길, 균평과 정명, 욕망의 절제, 거처의 의미를 거쳐 현대 정책 대안까지 6부로 전개된다. 집을 자산이 아닌 삶의 터전으로 되돌리기 위해, 공자의 사유를 통해 부동산을 둘러싼 기준과 질서를 다시 세운다.

  출판사 리뷰

이 책은 『논어』를 비롯한 유교 경전에서 부동산 문제에 대한 해법을 찾는 시도입니
다. 어떤 독자는 의아해하실 수 있습니다. “고리타분한 옛날 책에서 무슨 현대적 답을
찾겠다는 것인가?”라고.
하지만 공자가 살았던 춘추시대는 지금보다 더 혼란스러운 시대였습니다. 제후들
은 토지를 겸병했고, 백성들은 땅을 잃고 유랑했습니다. 전쟁이 끊이지 않았고, 사회
질서는 붕괴되었습니다. 그 시대에 공자는 “정명(正名)”을 외쳤고, “부민(富民)”을 강
조했으며, “균평(均平)”을 역설했습니다.
놀랍게도, 그 가르침은 오늘날에도 유효합니다.
정명(正名): 다주택자가 ‘집주인’인지 ‘투기꾼’인지 명확히 할 때입니다. 실거주와
투자를 구분하고, 권리에는 의무가 따른다는 것을 분명히 해야 합니다.
부민(富民): 국가의 첫 번째 책무는 백성을 부유하게 하는 것입니다. 공자는 “먼저
부유하게 하고, 그다음에 가르쳐라(旣富矣 又何加焉 曰敎之)”라고 했습니다. 청년들에
게 도덕을 가르치기 전에, 안정적으로 살 집부터 제공해야 합니다.
균평(均平): “고르면 가난이 없고, 화목하면 적음이 없으며, 편안하면 기울어짐이
없다(蓋均無貧 和無寡 安無傾).” 공정한 분배가 이루어질 때 사회는 안정됩니다.

이 책은 크게 6부로 구성되어 있습니다.
제1부 ‘불균(不均)의 시대’는 분배 정의의 문제를 다룹니다. 왜 불평등이 불안을
낳는지, 고른 분배가 왜 중요한지 설명합니다.
제2부 ‘부민(富民)의 길’은 국가의 책무를 논합니다. 백성을 부유하게 하는 것이
왜 교육보다 우선하는지, 안정된 주거가 왜 도덕의 기초인지 밝힙니다.
제3부 ‘균평(均平)과 정명(正名)’은 바로 세우는 방법을 제시합니다. 정당한 소유란
무엇인지, 명분과 실재를 어떻게 일치시킬 것인지 고민합니다.
제4부 ‘검약(儉約)과 욕망’은 적당함의 지혜를 이야기합니다. 지나친 욕망이 어떻
게 불행을 낳는지, 만족할 줄 아는 삶이 왜 중요한지 성찰합니다.
제5부 ‘인(仁)과 거처’는 사람다운 삶의 공간을 탐구합니다. 집이 단순한 자산이
아니라 삶의 터전임을, 공동체가 왜 중요한지 환기합니다.
제6부 ‘현대에 답하다’는 구체적인 정책 방안을 제안합니다. 공자라면 오늘날 한국
의 부동산 문제에 어떤 처방을 내릴지 구체적으로 그려봅니다.

지난 몇 년간 부동산 문제로 고통받는 사람들을 많이 만났습니다.
전세 사기를 당해 평생 모은 돈을 날린 40대 가장. 집값이 너무 올라 결혼을 포기한
30대 연인. 강남 재건축 아파트를 여러 채 가진 친구와 월세방에서 사는 동창 사이의
서먹함. 부모 세대가 물려준 집 한 채로 ‘금수저’가 된 20대와, 아무리 노력해도 집을
살 수 없는 ‘흙수저’ 20대.
이것은 단순한 경제 문제가 아닙니다. 세대 간의 불평등, 지역 간의 격차, 계층 간의
단절, 그리고 무엇보다 사회 정의의 붕괴입니다.
공자께 여쭙고 싶었습니다. “선생님이라면, 이 문제를 어떻게 보시겠습니까?” “선
생님이라면, 어떤 해법을 제시하시겠습니까?”
그래서 『논어』를 펼쳤습니다. 그리고 놀라운 것을 발견했습니다. 공자는 이미 답을
주셨습니다. 다만 우리가 묻지 않았을 뿐입니다.
이 책이 답하고자 하는 질문들, 이 책은 다음과 같은 질문에 답하고자 합니다.
왜 열심히 일해도 집을 살 수 없는가?
다주택 소유는 정당한가?
부동산 투기는 왜 나쁜가?
공정한 분배란 무엇인가?
주거 안정은 왜 중요한가?
국가는 무엇을 해야 하는가?
그리고 이 모든 질문에 대해, 『논어』는 명확한 답을 제시합니다.
누구를 위한 책인가
이 책은 다음과 같은 분들을 위해 썼습니다.
공자, 부동산을 말하다
집을 사지 못해 절망하는 청년들에게: 당신의 절망은 당신 잘못이 아닙니다. 이것
은 구조의 문제이며, 정의의 문제입니다.
전세 사기로 고통받는 피해자들에게: 당신이 당한 피해는 개인의 불운이 아니라,
사회 시스템의 실패입니다.
여러 채의 집을 소유한 분들에게: 소유에는 책임이 따릅니다. 공자는 “부유하면서
도 예를 좋아하라(富而好禮)”고 하셨습니다.
정책을 만드는 분들에게: “백성이 믿지 않으면 나라가 서지 못한다(民無信不立).”
일관된 정책과 신뢰 회복이 급선무입니다.
부동산 문제에 관심 있는 모든 시민들에게: 이것은 남의 일이 아닙니다. 우리 모두
의 문제입니다.

  작가 소개

지은이 : 김덕기
업무상 질병의 인과관계에 관한 일고찰업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임 : 안전배려의무와 인과관계를 중심으로 중·소병원의 입지특성에 관한 연구의료서비스시설 입지전략이 고객만족에 미치는 영향 : 입지시장성의 매개효과를 중심으로중·소병의원 건물매력도와 교통인프라가 고객만족도에 미치는 영향 : 의료집적성의 매개 효과를 중심으로 병원의 입지전략과 내부역량이 재이용의도에 미치는 영향 : 병원유형의 조절효과요양병원의 혁신성이 고객만족에 미치는 영향 : 내부역량과 입지전략의 매개효과 조선시대의 산림정책과 풍수의 상관관계에 관한 연구조선후기 실학적 풍수론의 재해석과 실용적 활용홍만선의 산림정제 복거편에서 제시한 주거지를 개선하기 위한 실천적 방안중보산림경제 복거편에 풍수지리적 사고연구 : 물과 바람의 조화를 중심으로 맹자의 민본사상과 조선시대의 산림정책농지의 취득과 전용산지의 이해와 전용가로주택정비사업의 이해와 실무소규모주택정비사업의 이해와 실무지혜로운 재개발 재건축의 이해업무상 질병으로 인한 사용자의 민사책임업무상 질병 인정사례 및 판례업무상 질병 인정기준 해설 및 판례직업성 암 인정기준 해설 및 인정사례·판례지혜로운 산업재해보상보험 1 : 업무상재해지혜로운 산업재해보상보험 2 : 보상청구추진위원회 조합의 설립공공 재개발 재건축의 이해도시정비학개론직업성 암을 유발하는 발암물질 도시인문학풍수란 무엇인가?100세 경제학 - 초고령사회를 성장 동력으로 바꾸는 한국형 솔루션초고령사회의 역설, 실버노믹스 - 위기를 기회로 바꾸는 100세 경제학한국풍수사상의 역사(상)조선의 이상향을 짓다주거인문학1주거인문학2주거철학주거미학공자,부동산을 말하다실버타운 개발 규제 및 법규실버타운 개발 및 운영2026재개발재건축 법무정책 트렌드2026재개발재건축 트렌드

  목차

발간사

서 론 2500년 전 성인이 본 부동산 문제
왜 지금 공자에게 부동산을 묻는가

제1부 불균(不均)의 시대: 분배의 정의를 말하다
제1장 불환과이환불균 불환빈이환불안(不患寡而患不均 不患貧而患不安)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 공자가 본 춘추시대의 토지 문제
3. 토지 겸병과 사회 불안
4. 분배 정의가 우선이다
5. 2024년 대한민국, 여전히 불균의 시대
6. 불환과이환불균: 절대량이 아니라 분배가 문제다
7. 불환빈이환불안: 가난이 아니라 불안이 문제다
8. 안무경(安無傾): 편안함이 나라를 지킨다
9. 오늘의 선택: 불균을 방치할 것인가, 균등을 추구할 것인가
10. 공자의 가르침을 오늘에

제2장 개균무빈 화무과 안무경(蓋均無貧 和無寡 安無傾)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 균등 분배의 경제학: 개균무빈(蓋均無貧)
3. 화목의 경제학: 화무과(和無寡)
4. 안정의 정치학: 안무경(安無傾)
5. 개균무빈, 화무과, 안무경: 현대 부동산 정책에 주는 함의
6. 반론에 답하다

제3장 사민이시(使民以時)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 백성의 생업을 존중하는 정치
3. 토지와 생계의 관계
4. 경제적 안정이 도덕의 기초
5. 현대 정책에 대한 함의: 사이시민의 원칙
6. 사이시민의 현대적 적용: 구체적 정책 제안
7. 반론에 답하다
8. 사이시민(使民以時): 백성의 때를 귀하게 여기라

제2부 부민(富民)의 길: 백성을 부유하게 하라
제4장 기여여사(旣庶矣 又何加焉 曰富之)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 백성을 부유하게 하는 정치
4. 인구 증가와 경제 정책
5. 주거 안정의 중요성
6. 富之의 현대적 의미
7. 결론: 庶而富之敎之(서이부지교지)-영원한 국정 운영의 원칙

제5장 기부지 우하가언 왈교지 (旣富矣 又何加焉 曰敎之)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 경제적 안정 이후의 과제: 왜 교육이 세 번째인가
4. 倉?實而知禮節: 창고가 차야 예절을 안다
5. 衣食足而知榮辱: 의식이 족해야 영욕을 안다
6. 부와 교육의 선순환 구조
7. 恒産恒心(항산항심)의 깊은 의미 재론
8. 배고픈 백성에게 도덕을 가르칠 수 없다
9. 현대 한국: 교육 과잉, 경제 불안
10. 순서를 바꾼 대가: 개인과 사회의 비극
11. 결론: 순서를 되돌려야 한다
12. 핵심 요약원문

제6장 부이호례(富而好禮)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 부유함과 검소함은 양립 가능한가
4. 재산과 품격의 관계
5. 부자의 덕목: 교만하지 않기 (富而無驕)
6. 가난한 자의 덕목: 아첨하지 않기 (貧而無諂)
7. 부동산 부자의 사회적 책임
8. 노블레스 오블리주의 고전적 기원
9. 현대 부동산 부자들에게 묻는다
10. 다주택자의 도덕적 의무
11. 결론: 부이호례의 시대정신
12. 핵심 요약

제7장 족식족병 민신지의(足食足兵 民信之矣)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 국가 경영의 세 기둥: 食·兵·信
4. 자공의 질문: 부득이 버린다면?
5. 공자의 첫 번째 답: 군비를 버린다 (去兵)
6. 자공의 재질문: 둘 중 하나만 남긴다면?
7. 信(신뢰)이 가장 중요한 이유
8. 自古皆有死 民無信不立: 명언의 깊은 의미
9. 부동산 정책에서의 신뢰 문제
10. 정부 신뢰 상실의 치명적 대가
11. 신뢰 회복의 길
12. 결론: 信(신뢰)이 없으면 나라가 서지 못한다
13. 핵심 요약

제3부 균평(均平)과 정명(正名): 바로 세우다 191

제8장 균무과 화무과 안무경(均無寡 和無寡 安無傾)
1. 『논어』 원문 재확인
2. 균(均)의 정의: 절대적 평등인가, 공정한 분배인가?
3. 차등 분배의 원칙
4. 능력에 따라, 필요에 따라
5. 기회 균등과 결과 평등
6. 토지 재분배의 역사
7. 현대 토지 개혁의 성공과 실패 사례
8. 균평(均平) 정책의 현대적 적용
9. 반론에 답한다
10. 결론: 균무빈 화무과 안무경의 실현
11. 핵심 요약

제9장 필야정명호(必也正名乎)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 정명론(正名論)의 철학적 기초
4. 명불정즉언부순(名不正則言不順): 연쇄 논증의 시작

제10장 군군신신부부자자(君君臣臣父父子子)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 각자의 본분과 책임: 이름에는 역할이 있다
4. 권리에는 의무가 따른다: 균형의 원리
5. 소유권의 사회적 의무: 재산권의 재해석

제11장 불의이부차(不義而富且貴 於我如浮雲)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 의(義)와 이(利)의 관계: 유교 경제 윤리의 핵심
4. 정당한 재산 축적의 조건: 무엇이 의로운 부인가?
5. 부정한 재산 축적 비판: 무엇이 불의한 부인가?
6. 부동산 투기의 윤리적 문제: 왜 투기는 불의한가?
7. 정당한 이익 vs 부당한 이익: 경계선 긋기
8. 토지의 가치 증가는 누구의 공로인가?: 불로소득의 본질
9. 공자가 본 갭투자와 영끌: 현대 투기의 윤리적 분석
10. 빚투(빚내서 투자)의 도덕성: 레버리지의 윤리
11. 투기와 투자의 경계: 어떻게 구분할 것인가?
12. 다주택 소유의 윤리: 몇 채까지 정당한가?
13. 결론: 뜬구름 같은 부와 진정한 부

제4부 검약(儉約)과 욕망: 적당함을 알다
제12장 사불여검(奢不如儉)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 검소한 삶의 지혜: 검약이란 무엇인가?
4. 검약 vs 인색: 혼동하지 말아야 할 것
5. 검소함은 품격이다: 진정한 고귀함
6. 과소비 사회의 문제: 왜 우리는 끝없이 소비하는가?
7. 주거에서의 과소비: 얼마나 큰 집이 필요한가?
8. 적정 주거의 개념: 얼마나 있으면 충분한가?
9. 공간 효율성의 재발견: 좁아도 풍요로울 수 있다

제13장 사이약 거지이안(士而約 居之而安)
1. 『논어』와 『맹자』의 대화: 가난과 거처에 대하여
2. 안빈낙도의 정신: 가난을 두려워하지 않는 이유
3. 안거악업: 편안히 살며 일을 즐기다
4. 주거의 질 vs 주거의 크기: 무엇이 중요한가?
5. 소유가 아닌 거주의 가치: 집은 사는 곳이다
6. 월세의 재발견: 전세 vs 월세 vs 자가의 재평가
7. 독일과 스위스의 낮은 자가 비율: 임대 사회의 성숙함
8. 소유 집착에서 벗어나기: 진정한 안거악업을 위하여

제14장 지족자부(知足者富)
1. 『논어』와 『노자』의 만남: 원문과 해석
2. 지족의 지혜: 충분함을 아는 것
3. 부(富)의 재정의: 진정한 부자는 누구인가?
4. 무한 욕망의 시대: 왜 멈출 수 없는가?
5. 부동산 욕망의 끝은 어디인가?: 1채→2채→3채→빌딩의 함정
6. 더 많이가 더 행복은 아니다: 행복의 역설
7. 행복한 주거란 무엇인가?: 충분함을 아는 삶
8. 소박함의 품격: 검소한 삶의 아름다움
9. 욕망 조절의 지혜: 어떻게 지족할 것인가?
10. 결론: 지족자부(知足者富)의 현대적 의미

제15장 과유불급(過猶不及)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 중용의 주거관: 너무 크지도 작지도 않게
4. 적정 소비의 미덕: 과소비와 극검의 사이
5. 미니멀리즘과 동양 사상: 덜어내는 지혜
6. 공간의 여백: 비움의 미학
7. 덜어내는 용기: 비움의 실천

제5부 인(仁)과 거처: 사람다운 삶의 공간
제16장 인자요산 지자요수(仁者樂山 智者樂水)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 자연과 주거의 조화: 산수와 함께 사는 지혜
4. 입지 선정의 철학: 좋은 터는 어디인가?
5. 환경 친화적 주거: 자연을 품은 집
6. 도시 속 자연의 재발견: 인자요산 지자요수의 현대적 실천
7. 결론: 인자요산 지자요수의 현대적 의미

제17장 군자거불인언(君子居不仁焉)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 거주지 선택의 기준: 무엇을 보고 선택할 것인가?
4. 맹모삼천지교: 환경이 사람을 만든다
5. 공동체와 주거: 이웃 있는 삶
6. 골목길의 인간적 가치: 잃어버린 공간
7. 결론: 군자거불인언의 현대적 의미

제18장 위인유기(爲仁由己)
1. 『논어』 원문과 해석
2. 주요 주석
3. 주거 공간의 인간화: 집을 사람다운 곳으로
4. 집다운 집, 가정다운 가정: 본질 회복
5. 집의 온기: 따뜻한 공간 만들기
6. 가족이 모이는 공간: 함께함의 가치
7. 함께 사는 지혜: 관계의 기술
8. 결론: 위인유기의 주거 철학

제6부 현대에 답하다: 공자와 오늘의 대화
제19장 공자가 본 한국의 부동산
1. 강남 불패 신화와 불균(不均)의 심화
2. 집값 양극화의 실상: 지역 간, 세대 간 격차
3. 영끌·빚투와 불안의 확산: 빚내서 집 사는 사회
4. 다주택자와 정명(正名)의 괴리
5. 전세 사기의 구조적 원인
6. 정부 정책의 실패: 조령모개의 반복
7. 신뢰 상실의 대가: 사회 통합의 위기
8. 결론: 공자가 본 한국 부동산의 본질

제20장 『논어』가 제시하는 부동산 정책
1. 보유세 강화: 균평(均平)의 실천
2. 공공임대주택: 부민(富民)의 구현
3. 투기 억제: 정명(正名)의 회복
4. 신뢰 회복: 일관된 정책의 중요성
5. 맺음말: 정의로운 주거 사회를 향하여

제21장 공자라면 어떻게 살았을까
1. 성인의 주거 선택: 공자의 집은 어땠을까
2. 소유보다 존재의 가치
3. 공자가 21세기 서울에 산다면
4. 맺음말: 집이 아닌 삶

에필로그 땅의 정의, 사람의 존엄 “2,500년의 지혜가 비추는 미래”
1. 2,500년 전 외침이 여전히 유효한 이유
2. 부동산은 투기 대상이 아니다
3. 주거권은 인권이다
4. 공자의 꿈, 우리의 미래
5. 맺음말: 선택의 시간

부 록
부록 1 『논어』 부동산 관련 핵심 구절 20선
부록 2 공자 시대의 토지제도
부록 3 핵심 용어 해설
부록 4 공자 연표

참고문헌

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