도서 소개

부동산에 투자하기 전에 먼저 생각하고 또 짚어야 할 것들을 살피고, 이어서 개발계획을 보는 눈과 읽는 안목을 기르는 방법을 알려준다. 이어서 국토와 도시계획 등 관련 개발계획의 흐름에 대한 이해와 함께, 부동산 가치 투자의 핵심이라 할 수 있는 역세권 개발 사업에 대해 설명한다. 그리고 마지막으로 개발지역 땅에 투자할 때 고려해야 할 관련 법규 및 각종 규제는 물론이고 반드시 알고 있어야 할 부동산 실무 지식에 대한 큰 틀을 살핀다.

  출판사 리뷰

당신의 노후를 책임지는 똑똑한 부동산 투자법

부동산 투자를 말하기에 앞서 반드시 짚어야 할 것이 있다. 바로 투자 원칙과 관련한 것이다. 요즘 같은 불확실성 시대는 투자자 스스로 모든 것을 판단해야 하는 상황으로, 모든 결과론적 책임은 전적으로 투자자 자신에게 귀속된다. 그래서 부동산 투자는 어디까지나 자신의 원칙을 고수하는 투자 철학이 요구된다. 그렇다면 어떤 투자 원칙을 지켜야 할까.
첫째, 자신이 잘 알고 또 관심이 많은 분야에 투자해야 한다.
둘째, 장기적인 관점에서 투자해야 한다.
셋째, 적정 투자 시점과 적정 투자 기간에 주목할 필요가 있다.
넷째, 투자 포트폴리오의 구성 역시 중요하다.
이 책은 바로 그런 관점에서 쓴 책이다. 부동산에 투자하기 전에 먼저 생각하고 또 짚어야 할 것들을 살피고, 이어서 개발계획을 보는 눈과 읽는 안목을 기르는 방법을 파악한다. 이어서 국토와 도시계획 등 관련 개발계획의 흐름에 대한 이해와 함께, 부동산 가치 투자의 핵심이라 할 수 있는 역세권 개발 사업에 대해 설명한다. 그리고 마지막으로 개발지역 땅에 투자할 때 고려해야 할 관련 법규 및 각종 규제는 물론이고 반드시 알고 있어야 할 부동산 실무 지식에 대한 큰 틀을 살핀 책이다.

왜, 지금이 땅 투자 적기인가
땅값 상승은 앞으로도 계속된다.

집값과 땅값은 각각의 내재가치와 미래 가치가 분명히 다르다. 그 결과 가격 등락 폭도 당연히 차이난다. 따라서 부동산에 투자할 때에는 이 둘을 분리하여 생각해야 한다. 불황기에도 가격 하락 폭은 적으면서도, 그 희소성으로 인한 내재가치가 높고 또 향후 개발에 따른 미래 가치가 큰 땅에 투자하는 것이 유리한 이유가 여기 있다. 그렇더라도 주의할 것이 있다. 땅은 미래의 활용 가능한 용도별로 그 내재가치에서 엄청난 차이를 보이기 때문에, 유망한 땅을 잘 선별할 수 있어야 한다. 개발할 땅은 확실히 개발하되, 그렇지 않은 땅은 철저하게 보전하는 것이 미래의 토지 이용방향이기에, 자칫 보전 가치가 높은 땅에 투자하여 투자를 망치는 우(憂)를 범하지 않아야 한다.

부자들의 정보 수집 능력은 남다르며
일반 투자자들도 고급 개발 정보를 얻을 수 있다.

그들의 뛰어난 정보 선점 능력에서 찾을 수 있다. 이는 그들이 상호 관계 맺고 있는 인적·물적 네트워크에 의해서 구축된다. 주변의 지인들과 서로 교류하는 과정에서 얻은 정보를 분석하고 활용하는 능력은 여타 일반인들보다 훨씬 탁월하며, 주변의 정보를 잘 활용하여 뛰어난 재테크 능력을 발휘한다. 그들이 수집하는 정보는 무엇보다 확실하고 또 정확한데, 그렇게 해서 그들은 정부의 각종 부동산 개발 정보를 누구보다 빨리 접할 수 있는 위치를 점한다. 확실한 개발 정보를 남들보다 한 발 앞서 취득하고, 이를 재테크로 활용하는 기술, 이것이 바로 부자들의 재테크 노하우다. 구체적으로 어느 지역에 투자할 것인가 하는 것으로, 이는 무척 어려운 작업이다. 일반 투자자의 능력 이상의 것이 요구된다. 이 경우에도 그저 해당 지역 부동산업자의 개인 사견을 그대로 믿고 받아들이는 것은 위험하다. 직접 현장을 방문해서 하나하나 꼼꼼히 살펴보는 과정이 필요하다. 경우에 따라서는 보다 체계적인 정보 수집 능력을 갖춘 부동산 컨설팅회사의 도움을 받는 것도 올바른 투자를 위한 방법
의 하나이다.

땅 투자에 처음인 경우 다음 방법으로
시가를 확인하는 것도 한 방법이다.

마음에 드는 물건을 골랐다면, 먼저 그 지역 중개업소에 전화를 걸어 “사려는 땅 바로 인접지역 어디어디에 땅이 있는데 이를 팔 것처럼 말하면서, 얼마를 받아줄 수 있는지”를 물어본다. 그리고 이어서 또 다른 인근 중개업소에 전화해서 근처 땅을 살 것처럼 하여 구입가를 물어본다. 이 과정에서 대략적인 가격을 유추할 수 있는데, 이때 중개업소가 제시하는 가격의 평균 선에서 땅을 고르면 큰 손해 보지 않고 마음에 드는 땅을 구입할 수 있다.




문제는 이처럼 상반된 논리의 충돌 때문이 아니다. 논리 부재는 그렇다 치더라도 그때그때의 경기변동 내지는 시류에 따라 카멜레온처럼 변하는 전문가들의 일관성 부재가 더 큰 문제다. 그들의 말을 그대로 믿고 투자한 사람들은 거의 예외 없이 낭패를 보고 만다. 하여, 그들의 말과 글을 참고는 하되, 어디까지나 자신의 원칙을 고수하는 투자 철학이 요구된다. 그렇다면 어떤 투자 원칙을 지켜야 할까?

싸게 매입한 부동산을 가격이 오른 후에 다시 비싸게 되판다면, 결과적으로 이익을 볼 수 있다. 그런데 여기서 한 가지 의문이 생긴다. ‘부동산 가격은 왜 오르는 가’ 하는 것이다. 부동산 가격이 오르는 것은 실제 본질가치(=내재가치)보다 싼 부동산이 이후 시장의 평가를 받아 그 부동산 본래의 가치에 근접하려는 속성 때문이다.

  작가 소개

지은이 : 동은주
(주)나산, (주)삼영에서 오랫동안 부동산 투자 및 개발 업무를 담당했다. 1년에 20만㎞를 주파할 정도로 현장을 중시하는 그는 특히 역세권개발 사업 실물 토지에 정통한 분야의 숨은 고수로, 고객으로부터 어디까지나 투자의 기본 을 중시하는 전문가로 평가받고 있다. 탁월한 업무 능력은 그 성실함에 더해 부동산 가치 투자를 실현하고 있는데, 이는 성남-여주 복선전철 관련 이천 부발 역세권개발 사업과 관련한 여러 투자 성공사례를 통해 확인되었다.현재 그가 운영하고 있는 부동산 개발 및 투자회사 (주)나루산업개발은 역세권개발 및 투자 사업을 중심으로 분야별 최고의 전문가들이 모여 활동 중에 있으며, 부동산 개발사업, 부동산 투자자문, 기타 부동산 관련 용역 및 서비스 업무를 비롯한 다양한 사업을 통해 높은 투자 수익률을 실현하고 있다.저서로 『역세권 땅 투자』, 『그래도 땅이다』, 『재개발·재건축·뉴타운 투자의 불편한 진실』이 있으며, 현재 부동산 개발 사업 및 투자와 관련하여 연구와 강의는 물론 관련 서적을 다수 집필 중에 있다.e-mail: zvoice@naver.com

지은이 : 정원표
(주)씨월드산업개발, (주)시원D&C에서 부동산 개발 업무를 담당했으며, 현재 (주)나루산업개발의 대표이사로 재직 중에 있다. 오랜 동안 부동산 개발 및 시행 분야에 종사한 분야의 전문가로, 특히 개발지역 투자분석, 건축 및 분양사업에 정통하다. 그의 분야의 오랜 경험과 노하우는 부동산 가치 투자 산정 및 분석에 더욱 빛을 발하며, 부동산 개발 사업을 실전 투자에 접목하는 탁월한 능력과 사업을 읽는 안목으로 투자자로부터 높은 평가를 받고 있다.저서로 『역세권 땅 투자』가 있으며, 부동산 투자 전략을 효율적으로 실현하고 투자 가치를 높이기 위해 오늘도 개발 현장에서 연구를 거듭하고 있다.e-mail: jwp6033@hanmail.net

  목차

머리말
들어가며-투자 원칙이 바로 서야 부동산 고수로 거듭난다

제1장 부동산 가치 투자란 무엇인가
1. 부동산 가치와 가격
2. 부동산 가치를 높이려면
3. 부동산 가치 투자란
4. 내재가치가 높은 부동산과 투자 시의 위험 요인
5. 부동산 포트폴리오, 바람직한 구성은

제2장 부동산 가치 투자의 핵심은 ‘땅’
1. 땅의 수익률은 아파트와는 차원이 다르다
2. 땅값이 오를 수밖에 없는 이유
3. 왜, 지금이 땅 투자 적기인가
4. 땅 투자, 고정관념을 버려라
5. 땅 투자, 뛰어난 정보 선점 능력에 달렸다
6. 땅 투자 시의 고려 사항
7. 땅의 가치를 높이는 지역과 투자 포인트
8. 땅값, 정확히 파악하고, 제값 주고 사라
9. 개발 호재지역 투자 요령

제3장 부동산 가치 투자의 포인트-1
_개발계획을 보는 눈, 읽는 법
1. 부동산 기사를 보는 눈, 읽는 법①
_경제를 보는 눈, 부동산 기사
2. 부동산 기사를 보는 눈, 읽는 법②
_정책의 실효성과 시행 시기를 정확히 파악해야
3. 부동산 기사를 읽는 눈, 보는 법③
_정부정책의 타이밍 포착이 특히 중요
4. 부동산 정보를 읽는 법①
_기획부동산도 활용하기 나름이다
5. 부동산 정보를 읽는 법②
_개발 정보를 선점하는 방법
6. 개발지역 땅 투자, 그 적기①
_도시 기본계획 수립?공청회 전후
7. 개발지역 땅 투자, 그 적기②
_도로 및 철도 건설 기본계획(안) 공고공람 및 주민설명회
8. 개발지역 땅 투자, 그 적기③
_도시개발 사업지구 지정·고시 전후
9. 개발지역 땅 투자, 그 적기④
_역세권 개발구역 지정·고시 및 실시 계획 승인 전후
10. 개발계획, 이렇게 살펴라①
_도로 건설계획의 예: 제2영동고속도로 건설
11. 개발계획, 이렇게 살펴라②
_철도 건설계획의 예: 경강선 복선전철화사업 및 여주신역사 역세권 도시개발사업
12. 개발계획, 이렇게 살펴라③
_교통계획도 눈여겨보자: 평택 고덕신도시 건설

제4장 부동산 가치 투자의 포인트-2
_국토·도시계획을 살펴야 부동산의 내재가치를 알 수 있다
1. 국토·도시계획을 따라가면 돈이 보인다
2. 국토개발의 청사진, 국토종합계획
3. 국토·도시계획의 흐름과 관련 법체계를 숙지하자
4. 도시계획에 땅 투자의 모든 것이 담겨 있다
5. 도시계획의 체계와 흐름을 파악하라
6. 도시계획과 도시개발 시행사업을 읽는 방법
7. 토지이용계획확인서에서 이것만은 꼭 알아두자

제5장 부동산 가치 투자의 포인트-3
_역세권 땅 투자를 노려라
1. 길이 곧 돈이다
_미래 가치를 선점하라
2. 역세권 땅 투자
_부동산 가치 투자의 핵심 키워드
3. 역세권 개발과 관련한 포인트 세 가지
_역세권개발법의 제정
4. 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 발표에 담긴 의미
_도시를 재편한다
5. 제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025) 확정·고시
_신규 건설되는 철도와 역세권 개발에 주목해야 하는 이유
6. 주목해야 할 신설 노선과 투자 시 주의할 점은
7. 살펴야 하는 계획과 법규는

제6장 부동산 가치 투자의 포인트-4
_꼭 알고 있어야 할 땅 투자 실무 지식 13
1. 한계농지를 눈여겨보자
2. 토지거래허가구역 정리
3. 개발제한구역 해제의 의미
4. 토지수용과 이에 대처하는 방법
5. 개발예정지 주변의 생산녹지지역에 주목하자
6. 투자 가치가 높은 땅, 시가화예정용지
7. 가치 있는 땅으로 변화시키는 지목변경, 형질변경, 용도변경
8. 농지를 대지로 바꾸는 작업, 농지전용 허가
9. 도시개발사업, 추진 방식을 살펴라
10. 도시개발사업 추진지역 내의 토지 지분 투자를 적극 고려하자
11. 새롭게 뜨고 있는 농가주택, 전원주택, 주말농장
12. 도시민의 농지투자①
_농지 취득요건과 취득한도
13. 도시민의 농지투자②
_투자 유망 농지와 구입 시의 유의점

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