도서 소개

상가는 안정적으로 꾸준한 고수익을 원하는 이들에게 최선의 선택이다. 임대수익 외에도 시간이 흐르면 상가 자체의 가치가 올라갈 수도 있어 더욱 매력적이다. 그러나 상가투자는 좀 더 많은 발품과 분석, 장기적인 투자전략이 필요한 분야이기도 하다. 무엇보다 꼼꼼한 상권분석이 필수적이다.

20년 경력의 전문가가 상가투자로 부를 이룬 사람들의 성공 노하우를 꼼꼼하게 분석하고, 이를 토대로 일반인들이 상가투자로 평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만들 수 있는 방법을 소개한다. 투자금이 제한되어 있는 월급쟁이들을 위한 소액 투자형 부동산 정보도 소개함으로써 활용의 폭을 넓힌 것이 또 다른 장점이다.

  출판사 리뷰

부자들의 상가투자는 무엇이 어떻게 다른가?
이론과 실전, 변화하는 시장의 흐름과 입체적인 상권분석까지,
접근법과 전략이 다른 상가투자의 완벽한 바이블

상가는 안정적으로 꾸준한 고수익을 원하는 이들에게 최선의 선택이다. 임대수익 외에도 시간이 흐르면 상가 자체의 가치가 올라갈 수도 있어 더욱 매력적이다. 그러나 상가투자는 좀 더 많은 발품과 분석, 장기적인 투자전략이 필요한 분야이기도 하다. 무엇보다 꼼꼼한 상권분석이 필수적이다. 이 책은 20년 경력의 전문가가 심혈을 기울여 펴낸 상가투자의 바이블이다. 내용 전반에 이론과 실전, 변화하는 시장의 흐름과 입체적인 상권 분석이 빛을 발한다. 무엇보다 이 책을 통해 처음으로 공개하는 400여 쪽에 이르는 ‘서울 4개 권역의 핵심상권 심층분석’은 그야말로 압권이다. 합리적이고 과학적인 상가투자를 고민하는 이들이라면 결코 외면할 수 없는 책이 될 것이다.

똑똑한 상가투자 한번으로
평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만든다
20년 경력의 전문가가 말하는 부자들의 아주 특별한 상가투자법,
시간이 흘러도 결코 변하지 않는 상가투자의 완벽한 바이블

부자들이 지금 가장 많은 관심을 보이고 있는 재테크 투자처는 어디일까? 투자 여력이나 개인의 기호에 따라 다르겠지만 그중 빠지지 않는 것이 바로 ‘상가투자’다. 목 좋은 곳, 유동인구와 개발호재가 예상되는 곳의 상가투자는 임대료와 향후 가치상승으로 인한 수익 등 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 매력적인 투자처다. 하지만 좀 더 똑똑한 상가투자를 위해서는 챙겨야 할 것이 적지 않다. 수많은 상가의 유형과 상권에 대한 분석, 업종과 창업에 대한 이해도 필요하다. 상가투자로 성공한 부자들의 대부분은 이러한 과정을 거치며 자신만의 상가투자법을 축적한 사람들이다. 신간 《부자들의 상가투자》는 20년 경력의 전문가가 상가투자로 부를 이룬 사람들의 성공 노하우를 꼼꼼하게 분석하고, 이를 토대로 일반인들이 상가투자로 평생 마르지 않는 ‘부의 샘’을 만들 수 있는 방법을 소개한다. 투자금이 제한되어 있는 월급쟁이들을 위한 소액 투자형 부동산 정보도 소개함으로써 활용의 폭을 넓힌 것이 또 다른 장점이다.

불황이 깊어질수록 더욱 진가를 발휘하는 상가투자의 마법!
돈이 돈을 벌게 만드는 부자들의 상가투자법을 확인하라!

상가와 같이 일정한 수익을 목적으로 하는 부동산을 수익형 부동산이라고 하는데, 흔히 주변에서 보이는 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택, 최근에 자주 등장하는 수익형 호텔 등이 대표적인 수익형 부동산이라고 말할 수 있다. 수익형 부동산은 안정적인 수익을 바탕으로 시간의 흐름에 따른 가치 상승까지도 노릴 수 있는 매력적인 상품이다. 하지만 경기에 민감하고 금리에 따라 수익이 좌우되는 만큼 리스크 또한 큰 상품에 속한다. 그중에서도 상가는 적지 않은 비용이 드는데다가 고위험 상품으로 분류돼 막상 관심은 높아도 상가 투자에 직접 나서기는 쉽지 않을 수 있다.
그러나 최근 투자자들의 성향은 많이 달라졌다. 과거에는 단기간의 시세차익을 노리는 분위기였다면 최근에는 안정적인 수익을 바탕으로, 장기적인 안목으로 투자하고 있어 투자의 위험도도 많이 낮아지고 있다. 그중 상가의 경우 월 임대수익과 함께 지가·건물가치 상승에 따른 시세차익도 거둘 수 있어 부동산 투자자들이 가장 매력적으로 느끼는 투자상품이다.
저금리 시대가 이어지고 있지만 여전히 많은 사람들이 마땅히 투자할 곳을 찾지 못하고 있다(최근 금리가 조금씩 오르고 있지만 아직까지는 저금리 시대라는 것이 사실이다). 하지만 정확하게 표현하자면 ‘투자할 곳을 못 찾는 것’이 아니라, ‘투자할 곳은 많은데 어디에 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 것’이다. 지금처럼 경기 사이클이 빠르게 돌아가고 경기마저 좋지 않은 시절일수록 전통적인 재테크 방법인 부동산 투자에 관심을 갖는 이들은 더 많아지기 마련이다. 그중에서도 매달 꼬박꼬박 임대료를 받을 수 있는 수익형 부동산에는 더욱 많은 관심이 모아지는 것이 당연하다.
수익형 부동산의 경우 상가나 오피스텔과 같은 수익형 월세 상품에 투자할 때는 지역 상권의 현재 가치와 향후 개발호재를 면밀히 파악하고 투자해야 한다. 또한 그동안의 공급 추이 및 입지 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것이 필요하다. 핵심인 투자를 논할 때 그 지역의 상권을 빼고는 말할 수 없기 때문이다. 실제 투자를 할 때 투자 지역의 입지에 대한 이해는 꼭 필요하다. 상권과 입지에 대한 설명 없이 단순히 상품만을 가지고 향후 상품의 미래가치를 답변하기는 무리가 있다. 저자가 책을 통해 상권과 입지에 대한 철저한 분석과 이해를 반복해서 강조하고 있는 까닭이 바로 여기에 있다.

어떤 책에서도 볼 수 없는 황금 같은 내용,
최초로 공개되는 서울 4개 권역 핵심상권 심층분석!

이 책의 가장 핵심적인 내용이라고 할 수 있는 ‘서울 상권 베스트40 상권분석’은 저자가 오랜기간 발로 뛰며 써내려간 노고의 결과물이다. 서울의 40개 상권을 주말마다 찾아다녔고 한 지역의 상권을 두세 번 다시 가서 확인한 경우도 있었다. 40개 지역을 일일이 다니면서 상권별로 최소 5?6시간을 걸어 다녔고 부동산 중개사무소도 4~5군데 방문했으며, 기본적으로 3?4곳은 인터뷰도 진행했다. 생생한 현장감을 위해 점원과 가게 주인도 가능한 한 많이 만났다. 한눈에 보기 쉽도록 인포그래픽으로 디자인한 ‘상권별 평균매출 베스트5 업종’과 ‘상가 평균시세 및 승하차 인구’는 어느 책에서도 다루지 못한 내용이다. 상가투자를 준비하는 이들에게 그야말로 황금 같은 자료가 될 것이다.




상가는 부동산 투자로 성공하고 싶은 사람들에게 선망의 대상이자 두려움의 대상입니다. 투자자금이 있다면 다른 부동산보다 상가에 투자해야 매달 많은 돈을 벌 수 있다는 것을 아는 사람은 많습니다. 하지만 상가에 잘못 투자하거나, 임차인을 유치하지 못해 공실로 남으면 오히려 애물단지로 전락할 수 있고, 또 비싼 투자금액과 비례해서 다른 수익형 부동산보다 금전적 손해도 큽니다. 그래서 좋은 기회가 오더라도 혹시나 모를 손해가 두려워 선뜻 상가 투자에 나서지 못하는 이들도 많습니다. 많은 사람들이 두려움을 느끼는 것처럼 상가는 분명 위험한 투자 상품입니다. 금액 부담이 크기 때문인데요. 수도권 기준 상가 가격은 3.3제곱미터당 평균 3,500만~3,800만 원대(1층 기준), 서울의 가장 중심부라고 할 수 있는 강남은 3.3제곱미터당 최소 5,000만 원 이상(1층 기준)은 줘야 살 수 있습니다. (중략) 그럼에도 불구하고 많은 투자자들이 상가를 구매하는 이유는 투자 수익성 때문입니다. 지난 2017년 기준 상가 투자수익률은 소규모 상가가 6.32%, 중대형 상가가 6.71%, 집합 상가가 6.48%로 나타났습니다(한국감정원). 투자금액이 비싸지만 그만큼 월세가 나오는 부동산 상품 중에서 가장 수익이 큰 상품인 것입니다.
좋은 상권의 괜찮은 자리에 위치하면서도 가격까지 합리적인 상가를 선별할 수 있는 안목을 키운다면 무엇보다 든든한 제2의 월급통장을 가진 셈입니다. 쉽진 않겠지만 이 책을 통해 기술적인 내용을 습득하고 현장을 둘러보며 감을 쌓는다면 분명 익힐 수 있습니다. 확실한 것은 단순히 책을 읽는 것에서 그치지 말고 현장에서 발품을 팔아 실전 감각을 꼭 익혀야 한다는 것입니다. - <1장 상가 투자란 무엇인가(이론편)>의 <01 상가 투자란 무엇인가> 중에서

상권이란 사고파는 상업 행위가 이뤄지는 공간적 범위를 말합니다. 상권의 범위도 중심권과의 거리에 따라 1차, 2차, 3차 상권으로 나뉩니다. 상권의 범위는 절대적인 것은 아니고 기준에 따라 다소 상이합니다. 과거에는 지하철역이 많지 않았기 때문에 역세권을 기준으로 500미터 이내를 1차 상권, 500미터~1,000미터 이내를 2차 상권, 1,000미터 초과거리를 3차 상권으로 보았지만 지금의 환경과는 맞는 기준이 되었습니다. 대부분 지하철역이 1,000여 미터 간격으로 들어서 있기 때문에 상권 범위를 나누는 기준 거리를 더 좁혀야 한다고 생각합니다. 최근의 지하철 환경을 반영했을 때 1차 상권은 지하철역에서 200미터 이내(도보 2~3분거리), 2차 상권은 200미터~400미터(도보 5분), 3차 상권은 400미터(도보 5분 이상) 초과 거리라고 할 수 있습니다. 상가 가격도 당연히 1차 상권이 가장 높고, 3차 상권이 가장 낮게 책정돼 있습니다. 명동이나 강남처럼 음식점이나 판매점으로 북적북적한 곳만을 상권이라고 할 수 있는 것은 아닙니다. 집 앞의 작은 슈퍼마켓이나 세탁소, 미용실 등도 동네 상권에 위치하고 있으며 상업 행위가 이뤄지고 있다고 할 수 있습니다. 상권 분석은 상권 전체의 성쇠 여부를 평가하는 것이고, 입지분석은 개개점포의 성패 여부를 파악하기 위해 필요합니다. 그렇기 때문에 먼저 상권 분석을 하고, 이후 더 세밀하게 입지를 반드시 분석해야 좋은 투자처를 선별할 수 있습니다.
- <1장 상가 투자란 무엇인가(이론편)>의 <03 상권이란 무엇인가> 중에서

  작가 소개

저자 : 권강수
현 (주)케라인포스 대표, (주)상승디앤씨 대표, 한국창업부동산정보원 이사, 전 한국소상공인컨설팅협회 부동산분과위원장. 조선일보·매일경제·서울경제·이코노믹리뷰·세계일보 등에 활발히 기고하는 칼럼니스트이기도 하다. 현재 언론홍보, 미디어광고, 부동산시행개발, 주거·상업시설 분양컨설팅, IT 프로그램 개발(앱·홈페이지 기획, 제작), 프랜차이즈 본사 시스템 구축, 온라인쇼핑몰 창업컨설팅 등의 분야에서 왕성하게 활동하면서 업계의 주목을 받고 있다. 1997년 3월, 20대 중후반부터 서울 금천구 시흥유통상가에서 대표를 맡으며 친구 2명과 의기투합해 자동화시스템(system) 산업기계 프로그램 설계, 전기설비에 관련된 창업을 했다. 그해 한보철강의 부도로 시작된 대기업의 연쇄부도는 큰 충격을 주면서 12월까지 계속돼, 이해에 부도를 내었거나 부도유예가 적용된 대기업은 10여 곳에 이르렀고 경제 전반에 큰 타격을 가하여 IMF체제를 불러들인 큰 원인이 된다. 그 또한 대기업에서 중소기업으로 일감을 수주 받는 상황에서 대기업의 부도로 인해 당시 거래관련 업체들이 도미노처럼 무너져 한순간에 위기에 빠졌다. 당시에는 현금 거래보다는 대부분이 어음거래로, 만기로는 3개월이나 6개월 단위의 단기성이 많았다. 경제상황이 쉽게 좋아질 것 같지 않자 훗날을 기약하고 결국 2년도 채 못 버티고 폐업을 하면서 처음 실패를 경험한다. 이후 부도나지 않고 현금거래만 할 수 있는 새로운 창업에 대한 미련과 열망이 있어 고민하던 중 신문을 보고 ‘한국창업개발’을 찾아가 창업컨설팅 상담을 받는다. 당시 20대 후반의 청년인 그의 열정을 알아본 원장의 권유로 같이 일을 해보자는 제안을 받게 된다.1999년부터 한국창업개발 연구원으로 창업시장 전반의 아이템 발굴을 담당하면서 실전 창업에 대해 경험을 쌓게 된다. 개인, 기업, 프랜차이즈 본사 등의 창업컨설팅지원과 사업계획서 작성, 사업타당성 분석, 창업아이템 발굴, 보도자료 작성, 홍보 마케팅 전반을 수행했다. 이후 독자적으로 ‘샤르망’이라는 프랜차이즈를 만들어 커피&스파게티 복합매장으로 창업컨설팅도 상당수 맡아 진행했다. 당시 복합매장은 한 지붕 두 아이템으로 방송과 신문지상에 한번씩은 소개됐을 정도로 유명세를 탔다. 덩달아 인터뷰도 많아지면서 당시 교육기관에서 강의 의뢰까지 이어졌다. 이후에도 사업을 확장하는 과정에서 자금부족과 아이템 부재로 두 번째 실패과정에서 빚까지 지게 되지만 특유의 긍정적인 성격으로 오랜 기간 동안 부채를 모두 해결하는 저력을 보인다. 두 번의 실패 경험들로 비싼 수업료를 치렀지만 포기하지 않고 끝까지 이어진 도전정신은 일하는 과정에서 많은 것을 배우는 약이 된다. 돌이켜 보면 인생의 터닝 포인트라 할 수 있는 경험들은 그를 강하게 만들었고 훗날 새롭게 한 단계 도약하는 결정적 계기가 되었다. 이후 부동산 시장 전반에 취약한 부분이 있다는 것을 알고 자리를 옮겨 새로운 분야인 분양시장에 뛰어들어 분양 마케팅사에서 일하는 현장마다 영업실적 상위에 올라 주위를 놀라게 한다. 2007년부터는 부동산과 창업시장, 두 가지 모두를 아우르는 한국창업부동산정보원에서 부동산 시장의 동향 파악을 통해 시장분석 등의 자료를 제공하고 창업과 관련된 기술적인 실무 내용을 다루고 있다. 그동안 아파트, 오피스텔, 상가 등을 비롯해 시행사, 대형건설사부터 중견건설사에 이르기까지 분양마케팅, 언론홍보, 광고기획 등 다양한 부동산 상품에 대한 경험을 쌓았고 100여 개 이상의 현장에 참여했다. 그간의 실전창업과 부동산 관련된 경험들을 글로 쓰기 시작한 것이 지금에 이르렀다. 15년간 창업시장과 부동산, 두 가지 분야를 동시에 언론에 기고하는 몇 안 되는 사람으로 업계에서 꼽힌다. 특히 수익형부동산과 상권분석은 언론에서 손에 꼽을 정도로 활발하게 자문과 멘트를 달고 있다.

  목차

머리말 | 평생을 함께할 수 있는 상가투자의 비밀
프롤로그 | 수익형 부동산, 그리고 상가투자의 미래

1장 상가투자란 무엇인가: 이론편
01 상가투자란 무엇인가
왜 상가를 구매하는가
부자들은 상업용 부동산을 가장 선호한다
세입자 관점에서 바라보고 접근해야만 성공한다

02 상가의 유형
근린상가
단지 내 상가
주상복합상가
지식산업센터 지원상가
테마상가
쇼핑몰
상가주택
코너상가
스트리트형 상가
테라스형 상가
선임대 상가
확정수익 상가
신도시·택지지구 상가

03 상권이란 무엇인가
상권의 형성 과정
상가투자 시 ‘목’에 목숨 걸어라
상권·입지 분석 시 체크 사항

04 상권의 종류
중심 번화가 상권
오피스 상권
대학가 상권
아파트·주택가 상권
동네 골목길 상권
좋은 상권? 안 좋은 상권?

2장 부자들의 상가투자법: 실전편
01 상가투자의 유형
상권이 형성되어 있고 매매 가능한 구 상가
새롭게 개발되어 지어지는 신규 분양 상가
주택을 매입해 용도변경한 주택형 상가
노후된 주택이나 땅을 매입해 짓는 상가
공동투자 형태로 짓는 빌라 주택형 상가

02 고수들만 알고 있는 상가투자 노하우
상가 건물 고를 때 살펴볼 ‘5가지’
상가도 잘생긴 게 좋다
상가의 적절한 크기는?
상가 층별 가격 팁
상가투자 시 적정 융자비율
업종에 따라 상권 범위도 달라진다
상가 수익률 계산하는 방법
노후상가 수익률 끌어 올리는 방법
지층점포는 미운 오리 새끼?
출근 동선보다는 퇴근 동선을 잡아라
생각보다 더 위험한 ‘묻지 마’ 투자
코너 자리의 덫, 진짜 명당은 코너 옆자리?
신도시만 좇는 투자자. 그들은 일명 ‘선수’다
월세 하락을 두려워하지 마라

03 ‘세입자의 관점’에서 접근하라
좋은 상가의 선행지표 = 권리금
세입자도 꼼꼼하게 살펴라
직접 경영도 염두에 둬라

3장 월급쟁이들의 투자, 소액 투자형 부동산
01 꾸준히 각광받는 오피스텔
오피스텔 입지 선정
전용면적 60제곱미터 이하의 오피스텔을 노려라
오피스텔 적정 수익률
수익률 계산 방법
북향, 저층일수록 수익률 높다
10년 이상 된 오피스텔은 갈아타라
오피스텔도 시세차익 누릴 수 있다

02 안정적인 투자를 위한 지식산업센터
지식산업센터가 주목할 만한 입지
왜 지식산업센터인가
지식산업센터 투자 시 주의점

03 간편한 관리, 그러나 높은 리스크 수익형 호텔
수익형 호텔, 장단점은?
04 높은 가성비를 자랑하는 도시형 생활주택
05 백전불패의 투자처, 소형 아파트
소형 아파트 선정 조건
소형 아파트 투자 시 주의할 점

스페셜 서머리: 수익형 부동산시장 전망

4장 투자 가치가 한눈에 보이는 서울 상권 베스트 40 상세 분석
01 소극장 문화와 점증하는 유동인구 혜화역 상권
02 한중 화해 분위기로 기대감이 높아지는 명동역 상권
03 다양한 개발 플랜으로 기지개를 펴는 용산 상권
04 젊은 유동인구가 풍부한 대표적인 대학 상권 홍대입구역 상권
05 화려한 홍대 상권의 두 번째 얼굴 연남동 상권
06 개성 만점 가게들의 집결지 상수역 상권
07 오랜 전통의 교통 중심지 마포·공덕역 상권
08 디지털 방송과 콘텐츠의 상징 디지털미디어시티역 상권
09 대학가 상권의 대명사 신촌역 상권
10 개성 넘치는 서울 안의 외국 이태원 상권
11 신식과 구식이 융화된 서북부 최대 상권 연신내역 상권
12 과거와 현재가 함께 어우러진 망원역 상권
13 풍부한 유동인구를 자랑하는 교통 요충지 왕십리역·한양대 상권
14 저렴한 시세의 매력적인 대학가 상권 회기역 상권
15 먹거리와 쇼핑의 복합 공간 건대입구역 상권
16 주거 단지 중심의 소규모 알짜 상권 사가정역 상권
17 소비 인구율 높은 강북 핵심 상권지 수유역 상권
18 성북구 복합 상권으로 도약하는 성신여대입구역 상권
19 원스톱 생활 인프라가 구축된 노원역 상권
20 높아지는 주변 상권의 확장성 공릉역 상권
21 굵직한 개발호재가 기대되는 창동역 상권
22 거대한 소비 세력 속 전형적인 주택가 상권 목동 상권
23 복합 쇼핑몰 간 상권 변화가 예상되는 영등포역 상권
24 대한민국 대표 고시촌 상권 노량진역 상권
25 풍부한 개발호재의 자족 도시 마곡지구 상권
26 강서구를 대표하는 유흥 상권 화곡동(강서구청) 상권
27 손꼽히는 유동인구를 갖춘 7일 상권 사당역 상권
28 강남과 강서를 잇는 주거 요충지 신림역 상권
29 이국적인 개성과 매력이 가득한 골목 상권 샤로수길(서울대입구역) 상권
30 3040 직장인 유동인구가 풍부한 구로디지털단지역 상권
31 아웃렛·지식산업센터·오피스가 공존하는 가산디지털단지 상권
32 대한민국 최고의 상권으로 꼽히는 강남역 상권
33 대한민국 교육 열기의 중심 대치역 상권
34 최고의 입지로 다시 한 번 발전하는 잠실새내역(구 신천역) 상권
35 손꼽히는 대한민국 부촌 압구정 상권
36 두터운 소비 세력이 뒷받침하는 방배동 상권
37 대형 랜드마크를 보유한 잠실역 상권
38 다양한 유동인구와 특색 있는 입지 천호역 상권
39 강남권에 위치한 항아리 상권 위례신도시 상권
40 새롭게 떠오르는 복합 오피스 상권 문정역 상권

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